越南房地产股发生了什么？

控制房地产投机的信号

SSI Research投资策略专家胡友俊孝认为，市场的谨慎反应可以理解，因为房地产是影响银行、建材、消费等多个经济领域的行业。

他认为需要从长期角度看待问题，而非仅对短期情绪做出反应。与中国2016-2020年严厉调控房地产的时期相比，越南当前的背景大不相同。

越南仍处于强劲的城市化周期，人口年轻，实际购房需求依然庞大。城市化率仅约38%，远低于中国进入供应过剩阶段时的近60%。

据胡友俊孝称，越南30-40岁购房人群仍维持在高位，为实际居住需求在未来多年持续扩大奠定了基础。当前调控方向主要是抑制投机、调节资金流，使房价更接近民众的承受能力。

他强调，控制房价或限制投机实际上并非新问题。值得注意的是，在控制投机的同时，管理部门仍在大力推进法律障碍的消除和供应的促进。2025年，许多项目在长期停滞后重新启动。

管理机构的做法也更加灵活，允许逐步处理法律障碍以便项目尽早实施，而非像以前那样等待全部手续完成。

因此，专注于实际居住需求、在基础设施连接良好的大城市市区或郊区开发项目的企业仍有增长空间。而持有远离市中心的土地、严重依赖投机资金的企业，在政策控制日益明晰的情况下将面临更大压力。

胡友俊孝表示，未来房地产行业的展望将呈现强烈分化，而非像以往周期那样全面上涨。投资者不应将整个行业视为一个趋势，而需精选企业，重点关注受益于实际居住需求以及在大城市扩大供应的企业。

房地产股将何去何从？

FinSuccess投资股份公司分析师阮氏青然女士在接受《青年在线》采访时表示，短期内，房地产股很可能仍面临调整压力，因为市场对信贷、项目法律、为抑制投机而收紧买卖机制等因素较为敏感。

影响将不会在整个行业均匀分布，而会导致强烈分化。高杠杆、依赖债券、库存大的企业风险最大。2026年第二季度将有约59万亿越盾的债券到期，其中房地产占79%，近46万亿越盾。2026年约有120万亿越盾的房地产债券到期。

此外，70多家上市公司的住宅房地产库存已接近430万亿越盾。一些企业如发达、绿土、诺瓦兰等，库存与贷款之比仍处于高位。

阮氏青然认为，当前调控方向并非要“扼杀”真正经营的企业，而是集中控制投机。目标是保持房地产信贷约占贷款总额的25%，引导资金流向实际居住需求，按照第357/2025号法令实现市场数据透明化，并优先发展社会住房。

拥有干净土地储备、财务状况健康、偿债压力小的龙头企业股票将在情绪恢复平衡后更早稳定。此外，基本面良好企业的估值水平已回到五年均值附近。

她建议投资者短期内保持谨慎，避免盲目抄底深跌的投机股，同时等待资金流稳定信号，以选择真正具备良好财务基础和项目的股票。

（编译：张悦 ；审校：Ken；来源：越南中文社yuenan.com）