越南短租公寓：谁说了算？

在5月14日举行的胡志明市经济社会新闻发布会上，胡志明市旅游局提出了一系列建议，旨在加强对短租公寓的管理。其中值得注意的是，建议仅允许在获得管理委员会或相关居民同意的情况下经营旅游公寓。

爱彼迎在新冠疫情后蓬勃发展

据胡志明市旅游局副局长黎长轩和介绍，在线预订平台的发展是数字经济和国际融合背景下的必然趋势。特别是在新冠疫情后，游客的住宿需求发生了巨大变化；许多人选择更长时间住宿，将旅游与远程工作相结合。这类客人通常优先选择私密、灵活、配备齐全生活设施（如厨房、洗衣机、客厅等）的空间，而非传统酒店。“短租公寓模式使住宿供应多样化，尤其是在节假日、春节或胡志明市举办大型活动期间，”和先生评价道。旅游局还评估，这种模式有助于将客源分散到中心区域之外，促进许多居民区的餐饮、交通、购物等服务消费；然而，爱彼迎的过快且自发式发展正带来一系列挑战。

最大的问题之一是实际居民与开发短租公寓的业主之间的矛盾。据胡志明市旅游局，目前大部分爱彼迎房源位于住宅公寓内，而《住房法》严禁将公寓用于非居住目的。这正是《住房法》与现行《旅游法》之间的法律冲突点。

在与《青年报》5月19日下午的交流中，经济与旅游发展研究院副院长杨德明博士表示，近年来全球管理爱彼迎的趋势已经发生重大变化。如果说过去许多城市将爱彼迎视为数字经济的象征，那么现在大多数大城市已转向严格管理，以保护住房可及性、维持居民社区稳定，并确保可持续旅游发展。

新加坡几乎不允许在住宅空间内进行短租，规定私人住宅最短租期为3个月，公共住宅为6个月。纽约（美国）要求房东强制注册，平台需对违规公寓承担法律责任。巴塞罗那（西班牙）甚至宣布到2028年终止所有旅游公寓许可证，以恢复居民住房库存。实际记录显示，客人频繁进出可能给电梯、停车场、垃圾处理、噪音及消防系统带来压力，而胡志明市大部分公寓是为稳定居住需求设计，并非像酒店那样运营。

“居民同意”是否足够？

基于上述现实，胡志明市旅游局建议明确哪些区域允许经营旅游公寓、开发规模如何，并“强制要求获得管理委员会或相关居民的同意”。然而，许多专家认为需要建立完整的法律框架，包括强制注册、住宿申报、纳税义务、消防安全标准、租赁时间限制、平台责任以及透明的监督机制。“只有拥有全面的管理体系，爱彼迎才能作为共享经济和现代城市旅游的一部分存在，而不影响胡志明市的社会结构、生活环境及长期可持续发展目标，”杨德明博士说。

周辉光博士（Rajah & Tann LCT律师事务所）认为，征求居民意见可以是一种治理方案，用于处理产生的需求，但不能自行改变已获批项目功能的法律性质。据他称，2023年《住房法》承认所有者有权出租其合法拥有的住房。然而，现行法律缺乏明确标准来确定公寓租赁活动何时从居住目的转变为旅游经营目的。若采用“居民同意”机制，最大困难在于界定此同意的范围和法律效力。如果仅简单适用多数原则，少数居民的利益可能受到显著影响。

根据律师杨能平（胡志明市律师团精通信法律师事务所主任）的说法，目前尚无具体规定短租公寓需要多少比例居民同意，是全体居民同意还是仅直接受影响者同意。如果界定不清，实际应用极易引发争议和诉讼。授予管理委员会“允许”或“不允许”短租活动的权力，可能导致其职能越界。此外，实践中还出现已投资开发住宿的业主权益问题。如果日后公寓表决不同意短租，如何处理？是否有追溯力或赔偿机制？所有这些都是需要回答的法律问题。

平律师建议胡志明市应建立具体的条件体系，如住宿经营注册、居住申报、满足消防安全和治安要求，并明确房东在租客造成秩序混乱或违法时的法律责任。同时，需从一开始就明确区分纯住宅公寓与具有住宿-商业功能的混合项目，而不是对所有模式适用同一机制。“不能对纯住宅公寓和从一开始就具有住宿-商业-服务功能的混合项目适用同样的管理机制。这是非常重要的一点，以避免机械适用，影响投资环境和购房者权益。长远来看，2023年《住房法》、2017年《旅游法》以及关于居住和短租经营的规定需要统一，以避免像目前这样的法律空白，”平律师说。

（编译：张悦 ；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）