在5月14日舉行的胡志明市經濟社會新聞發佈會上，胡志明市旅遊局提出了一系列建議，旨在加強對短租公寓的管理。其中值得注意的是，建議僅允許在獲得管理委員會或相關居民同意的情況下經營旅遊公寓。
愛彼迎在新冠疫情後蓬勃發展
據胡志明市旅遊局副局長黎長軒和介紹，在線預訂平臺的發展是數字經濟和國際融合背景下的必然趨勢。特別是在新冠疫情後，遊客的住宿需求發生了巨大變化；許多人選擇更長時間住宿，將旅遊與遠程工作相結合。這類客人通常優先選擇私密、靈活、配備齊全生活設施（如廚房、洗衣機、客廳等）的空間，而非傳統酒店。“短租公寓模式使住宿供應多樣化，尤其是在節假日、春節或胡志明市舉辦大型活動期間，”和先生評價道。旅遊局還評估，這種模式有助於將客源分散到中心區域之外，促進許多居民區的餐飲、交通、購物等服務消費；然而，愛彼迎的過快且自發式發展正帶來一系列挑戰。
最大的問題之一是實際居民與開發短租公寓的業主之間的矛盾。據胡志明市旅遊局，目前大部分愛彼迎房源位於住宅公寓內，而《住房法》嚴禁將公寓用於非居住目的。這正是《住房法》與現行《旅遊法》之間的法律衝突點。
在與《青年報》5月19日下午的交流中，經濟與旅遊發展研究院副院長楊德明博士表示，近年來全球管理愛彼迎的趨勢已經發生重大變化。如果說過去許多城市將愛彼迎視為數字經濟的象徵，那麼現在大多數大城市已轉向嚴格管理，以保護住房可及性、維持居民社區穩定，並確保可持續旅遊發展。
新加坡幾乎不允許在住宅空間內進行短租，規定私人住宅最短租期為3個月，公共住宅為6個月。紐約（美國）要求房東強制註冊，平臺需對違規公寓承擔法律責任。巴塞羅那（西班牙）甚至宣佈到2028年終止所有旅遊公寓許可證，以恢復居民住房庫存。實際記錄顯示，客人頻繁進出可能給電梯、停車場、垃圾處理、噪音及消防系統帶來壓力，而胡志明市大部分公寓是為穩定居住需求設計，並非像酒店那樣運營。
“居民同意”是否足夠？
基於上述現實，胡志明市旅遊局建議明確哪些區域允許經營旅遊公寓、開發規模如何，並“強制要求獲得管理委員會或相關居民的同意”。然而，許多專家認為需要建立完整的法律框架，包括強制註冊、住宿申報、納稅義務、消防安全標準、租賃時間限制、平臺責任以及透明的監督機制。“只有擁有全面的管理體系，愛彼迎才能作為共享經濟和現代城市旅遊的一部分存在，而不影響胡志明市的社會結構、生活環境及長期可持續發展目標，”楊德明博士說。
周輝光博士（Rajah & Tann LCT律師事務所）認為，徵求居民意見可以是一種治理方案，用於處理產生的需求，但不能自行改變已獲批項目功能的法律性質。據他稱，2023年《住房法》承認所有者有權出租其合法擁有的住房。然而，現行法律缺乏明確標準來確定公寓租賃活動何時從居住目的轉變為旅遊經營目的。若採用“居民同意”機制，最大困難在於界定此同意的範圍和法律效力。如果僅簡單適用多數原則，少數居民的利益可能受到顯著影響。
根據律師楊能平（胡志明市律師團精通信法律師事務所主任）的說法，目前尚無具體規定短租公寓需要多少比例居民同意，是全體居民同意還是僅直接受影響者同意。如果界定不清，實際應用極易引發爭議和訴訟。授予管理委員會“允許”或“不允許”短租活動的權力，可能導致其職能越界。此外，實踐中還出現已投資開發住宿的業主權益問題。如果日後公寓表決不同意短租，如何處理？是否有追溯力或賠償機制？所有這些都是需要回答的法律問題。
平律師建議胡志明市應建立具體的條件體系，如住宿經營註冊、居住申報、滿足消防安全和治安要求，並明確房東在租客造成秩序混亂或違法時的法律責任。同時，需從一開始就明確區分純住宅公寓與具有住宿-商業功能的混合項目，而不是對所有模式適用同一機制。“不能對純住宅公寓和從一開始就具有住宿-商業-服務功能的混合項目適用同樣的管理機制。這是非常重要的一點，以避免機械適用，影響投資環境和購房者權益。長遠來看，2023年《住房法》、2017年《旅遊法》以及關於居住和短租經營的規定需要統一，以避免像目前這樣的法律空白，”平律師說。
越南中文社
