为了留住新一代外国直接投资（FDI）资金，胡志明市必须进行一场变革革命：从传统加工车间转向高科技、绿色和可持续的生态系统。
“游戏规则”改变：工业房地产不再只是干净的土地和低廉的价格
经过30多年的领先发展，胡志明市已成为越南工业房地产中心，拥有全国最大的工业基础设施系统之一，规划有105个出口加工区和工业园区，总面积超过5万公顷。然而，在这些令人印象深刻的80-90%入住率背后，是一个令人担忧的现实：许多工业园区已进入“老化”阶段。
胡志明市出口加工区和工业园区管理委员会（HEPZA）在近期举行的胡志明市经济社会情况新闻发布会上提供的信息显示，时间压力正日益沉重，因为一系列重点工业园区即将到期。例如，新顺出口加工区将于2041年到期，新平工业园区2047年到期，平沼和协福工业园区（一期）均于2048年到期。如果没有及时的转型路线图，这个全国最大工业中心的竞争优势将逐渐被周边拥有更多新土地和更现代化基础设施的省份所蚕食。
2026年6月8日，越南政治局颁布了第10号决议，标志着吸引投资思路的转折：从数量转向质量和扩散效应。在此背景下，专家认为工业房地产的竞争优势正在发生根本性变化。
Avison Young越南工业区服务部总监武明志先生在接受《年轻人报》采访时强调，目前的外国直接投资企业不仅需要干净的土地。他们要求更长的开发期限（至少35年），以及对绿色能源和物流的严格要求。
Savills越南的一位代表也持同样观点，表示“绿色”因素和环境、社会、治理标准正成为跨国公司选择目的地的先决条件。
市场实际情况表明，高科技、半导体或数据中心项目需要一个足够强大的生态系统，而不仅仅是厂房。如果胡志明市仍固守基于土地面积的发展思路，该市将自动退出吸引具有高科学和技术含量的“巨额”资金的竞争。
“换血”路线图与新的增长极
为了解决这一问题，HEPZA代表表示，胡志明市已开始实施现有工业园区向专业化方向转型的路线图。五个试点区域包括新顺、协福（一期）、新平、吉莱和平沼，并制定了战略方向。
其中，新顺出口加工区的转型方向将是“脱胎换骨”成为高科技和生态工业园区。协福将走向工业-城市-港口模式。而吉莱将专注于成为大型物流中心。这不仅仅是土地使用权的延长，而是规划与功能的全面重组，从土地密集型模式转向基于附加值的模式。
此外，区域联动被视为优化资源的关键。在胡志明市、平阳省和巴地头顿省合并并形成强大的联动生态系统后，一个新的发展空间已经打开。其中，胡志明市扮演金融-服务-高科技中心的角色，连接“工业之都”平阳省和巴地头顿海洋经济中心。盖梅-市威深水港群、隆城机场和各条环线之间的协同效应将形成一个具有全球竞争力的工业走廊。
为了实现这些雄心勃勃的目标，胡志明市出口加工区和工业园区管理委员会正努力通过“一站式”模式消除行政手续障碍。投资、建设、环保等手续将被整合和简化，以降低投资者的合规成本。
胡志明市也确定，升级旧工业园区不能脱离社会基础设施的发展。服务于劳动者的设施如工人宿舍、医疗和教育机构将得到重点投资，以稳定高素质人力资源——这是半导体、人工智能或可再生能源等新一代工业的关键因素。
胡志明市正面临一个历史性的转折点。凭借悠久的工业基础和作为南部重点经济区核心的作用，该市完全有机会抓住新一代外国直接投资的浪潮。然而，转型的速度将是决定性因素。
这场工业房地产“换血”竞赛不仅是为了保持领先地位，更是为了证明一个充满活力、可持续且准备深度融入全球价值链的城市。
（编译：Jon ；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）
原创文章，作者：越南中文社，如若转载，请注明出处：https://yuenan.com/news-118862/
