為了留住新一代外國直接投資（FDI）資金，胡志明市必須進行一場變革革命：從傳統加工車間轉向高科技、綠色和可持續的生態系統。
“遊戲規則”改變：工業房地產不再只是乾淨的土地和低廉的價格
經過30多年的領先發展，胡志明市已成為越南工業房地產中心，擁有全國最大的工業基礎設施系統之一，規劃有105個出口加工區和工業園區，總面積超過5萬公頃。然而，在這些令人印象深刻的80-90%入住率背後，是一個令人擔憂的現實：許多工業園區已進入“老化”階段。
胡志明市出口加工區和工業園區管理委員會（HEPZA）在近期舉行的胡志明市經濟社會情況新聞發佈會上提供的信息顯示，時間壓力正日益沉重，因為一系列重點工業園區即將到期。例如，新順出口加工區將於2041年到期，新平工業園區2047年到期，平沼和協福工業園區（一期）均於2048年到期。如果沒有及時的轉型路線圖，這個全國最大工業中心的競爭優勢將逐漸被周邊擁有更多新土地和更現代化基礎設施的省份所蠶食。
2026年6月8日，越南政治局頒佈了第10號決議，標誌著吸引投資思路的轉折：從數量轉向質量和擴散效應。在此背景下，專家認為工業房地產的競爭優勢正在發生根本性變化。
Avison Young越南工業區服務部總監武明志先生在接受《年輕人報》採訪時強調，目前的外國直接投資企業不僅需要乾淨的土地。他們要求更長的開發期限（至少35年），以及對綠色能源和物流的嚴格要求。
Savills越南的一位代表也持同樣觀點，表示“綠色”因素和環境、社會、治理標準正成為跨國公司選擇目的地的先決條件。
市場實際情況表明，高科技、半導體或數據中心項目需要一個足夠強大的生態系統，而不僅僅是廠房。如果胡志明市仍固守基於土地面積的發展思路，該市將自動退出吸引具有高科學和技術含量的“鉅額”資金的競爭。
“換血”路線圖與新的增長極
為了解決這一問題，HEPZA代表表示，胡志明市已開始實施現有工業園區向專業化方向轉型的路線圖。五個試點區域包括新順、協福（一期）、新平、吉萊和平沼，並制定了戰略方向。
其中，新順出口加工區的轉型方向將是“脫胎換骨”成為高科技和生態工業園區。協福將走向工業-城市-港口模式。而吉萊將專注於成為大型物流中心。這不僅僅是土地使用權的延長，而是規劃與功能的全面重組，從土地密集型模式轉向基於附加值的模式。
此外，區域聯動被視為優化資源的關鍵。在胡志明市、平陽省和巴地頭頓省合併並形成強大的聯動生態系統後，一個新的發展空間已經打開。其中，胡志明市扮演金融-服務-高科技中心的角色，連接“工業之都”平陽省和巴地頭頓海洋經濟中心。蓋梅-市威深水港群、隆城機場和各條環線之間的協同效應將形成一個具有全球競爭力的工業走廊。
為了實現這些雄心勃勃的目標，胡志明市出口加工區和工業園區管理委員會正努力通過“一站式”模式消除行政手續障礙。投資、建設、環保等手續將被整合和簡化，以降低投資者的合規成本。
胡志明市也確定，升級舊工業園區不能脫離社會基礎設施的發展。服務於勞動者的設施如工人宿舍、醫療和教育機構將得到重點投資，以穩定高素質人力資源——這是半導體、人工智能或可再生能源等新一代工業的關鍵因素。
胡志明市正面臨一個歷史性的轉折點。憑藉悠久的工業基礎和作為南部重點經濟區核心的作用，該市完全有機會抓住新一代外國直接投資的浪潮。然而，轉型的速度將是決定性因素。
這場工業房地產“換血”競賽不僅是為了保持領先地位，更是為了證明一個充滿活力、可持續且準備深度融入全球價值鏈的城市。
越南中文社
