越南第21号决议将“复活”多个“烂尾”房地产项目

越南共产党中央执行委员会第21号决议责成政府党委指示制定并提交国会颁布关于试点国家回购无能力履行的开发商商品房项目的机制。

试点国家收购已无实施能力的房地产项目

根据该决议，国家将回购开发商已无实施能力或无法转让的商品房房地产项目，以建立国有住房储备。

这一过程基于对开发商投入成本进行准确、充分、合理的核算（不包括级差地租），满足人民的住房需求。

胡志明市律师团律师黄河在接受《年轻人报》采访时表示，这一新机制非常值得欢迎。

与仅仅收回土地、处理违规或让项目继续‘烂尾’不同，国家可以将被冻结的土地、已建工程和社会资源重新投入使用，同时补充国有住房储备。这种处理方式符合第21号决议关于有效利用土地、反对浪费以及为人民实现居住权创造条件的要求。

但他认为，必须明确区分‘拯救项目’与‘拯救开发商’。国家不应回购预期利润、因管理不善造成的亏损或并非由企业创造的土地增值部分。

准确、充分核算合法合理的投入成本并排除级差地租，正是限制企业将经营风险转嫁给财政的安全方式。

‘必须明确区分拯救项目与拯救开发商。国家不是回购因管理不善造成的亏损，而是疏通一个僵局，让人民有房住、城市可持续发展。’黄河律师分析道。

因此，律师认为需要严格规定被收购项目的标准、现金流量审计，确定对购房者、银行、承包商和国家的全部义务。如果原开发商存在违规行为，回购也不得免除其民事、行政或刑事责任。

将购房者置于中心位置

一位房地产专家在接受《年轻人报》采访时表示，当一个项目进度严重滞后且开发商被确定无法完工时，国家应拥有更强有力的行政干预权，而不仅仅停留在处罚。

指定接管单位带来的最大利益不是增加财政收入，而是恢复城市功能、解决社会民生问题。项目完工将清除影响市容的‘混凝土块’，减少土地浪费，尤其是消除客户、银行和企业之间长期存在的纠纷。

然而，要使这一机制顺利运行，需要一个独立公正的审计流程。原开发商已完成部分的价值（如土地款、毛坯部分）应按实际合理成本入账，不包括预期利润或违规成本。

该价值将用于抵扣欠税、银行债务和整改费用，然后将剩余部分（如有）返还给原开发商。这种方式有助于各方顺利达成移交协议，而不是陷入法律对抗。

黄河律师还认为，对于已预售未来建成房屋的项目，购房者的权益必须置于中心位置。如果工程仍有可能完工，应优先采取措施让他们继续履行合同并收房，而不是仅仅退款。

购房者应可以选择按有上限的额外缴费继续合同、新的进度和担保，或者获得同等公寓。对于购房者众多的项目，需要集体表决机制、独立监督并保护不同意群体。

目标是合理分担恢复成本，让购房者收到房子，而不是迫使他们第二次购买自己的公寓。

‘不过，购房者只应分担为完成工程而客观、必要的额外成本；不应承担因管理不善、资金挪用、罚款、原开发商过错产生的利息或土地增值部分。’黄河律师表示。

建议为每个项目设立单独的托管账户

专家认为，为每个项目设立单独的托管账户可以创造更公平的竞争环境，因为它迫使开发商凭借财务实力和实际开发能力竞争，而不是靠挪用其他项目的资金来弥补。

2023年《房地产经营法》已要求开发商使用客户付款正确投资于已售项目。然而，法律尚未建立健全的机制来隔离现金流并根据独立核实的施工量进行拨付。这也是购房者难以核实自己资金使用情况的空白。如果所有付款都进入专用账户并仅按实际进度拨付，拥有优质项目、真实自有资金和透明管理的企业将更容易获得客户和银行的信任。风险降低，担保成本、资金成本和融资压力也有望随之下降。反之，过度依赖预付款或分散投资的企业将不得不自我调整。

这一机制还有助于及早发现可能停滞的项目。当现金流不足以完成工程时，管理机构、银行和购房者可以在项目成为无限期烂尾工程之前进行干预。

但不应硬性冻结全部资金。应允许根据验收工程量灵活拨付，同时公开余额、进度和使用目的。这样，托管账户就不再是融资障碍，而是证明真正开发商信誉的工具。

项目完工担保？

黄河律师在接受《年轻人报》采访时表示，现行担保机制仅保护金钱价值，尚未确保购房者实现合同目的——拿到房子。2023年《房地产经营法》第26条第1款和第2款规定，当开发商未能交房时，银行担保开发商的财务义务，包括已收取的预付款和其他应付款项。

因此，当风险发生时，银行履行退款义务，而不负责确保工程完工。

问题是金钱并不总能替代房子。经过多年等待，即使获得全额退款，由于房价已上涨，购房者可能无力再购买同等公寓。他们还失去了安居的机会，还要承担租房和贷款利息等额外成本。

项目完工担保将重心从事后处理转向预防和化解风险。当开发商失去履约能力时，担保机构必须提供注资方案、选择接管单位或确保资源来完成工程。

但不应理解为强制银行直接建房。这一机制需要与项目账户、按核实进度拨付、担保责任限额和开发商替换机制同步设计。最终目标是保护购房者选择的确切利益，即收到房子，而不仅仅是拿回钱。

（编译：李程 ；审校：Momo；来源：越南中文社yuenan.com）