为被冻结资产“松绑”
在完善《房地产经营法》修订草案过程中，建设部提议扩大可转让的房地产经营合同范围。
根据最新草案，第37条规定了可转让的房地产经营合同类别。其中，除现行法律已承认的一些情形外，草案补充了涉及现房但尚未取得证书（红本）以及现房建筑工程建筑面积部分的合同类型。
胡志明市律师团阮国瑞芳律师在与《青年报》交流时认为，第37条修订草案扩大了对现房以及尚未取得红本的现房建筑工程建筑面积部分可转让合同的情形，是积极的，有助于破解实践中的堵点。
多年来，市场存在一种悖论：数万名购房者已支付高达公寓价值95%的款项并稳定居住，但由于手续障碍或开发商违规，资产却被“卡”在红本上。
这些资产陷入冻结状态，无法正式交易或向银行抵押。
“这项政策有助于释放大量被卡住的资产资源，使其成为可以有序流通的资产，并保护购房者权益。”芳律师强调。
不过，律师认为，需要明确区分：合同转让并不意味着将不符合法律条件的房地产合法化。
合同转让实质上是转让合同产生的权利和义务，完全不等同于将违规项目合法化，也不意味着将不符合条件的住房变成符合条件。
若允许转让尚未取得红本的房屋，开发商违规会带来风险
胡志明市律师团的一名律师认为，开发商违规才是住房被“卡”发证的根本原因。财政部截至9月15日的数据显示，全国有4,685个困难、存在积压问题的项目。
次级买家很容易落入常见的法律“陷阱”，例如“重复抵押”。也就是说，开发商将项目抵押给银行，却仍把公寓卖给居民且不解除抵押。
此外还有延迟或未补缴土地使用费、违反规划建设或未通过消防验收等错误。
如果尚未建立机制区分开发商违规与购房者的合法权益，允许自由转让将无形中把所有风险推给次级买家，而他们很难自行判断自己买到的是一份安全合同，还是存在争议的资产。
“问题的核心是要彻底处理开发商违法行为，并强制公开透明项目法律状态，让次级买家确切知道自己买的是一份安全的合同权利，还是接手了一项风险。”律师强调。
需要透明“过滤网”和法律同步
除了违规风险外，《房地产经营法》与《住房法》和《土地法》（规定现房投入经营须有红本）之间的冲突，也会在实施时令公证机构、税务机关和土地登记机关困惑。
据瑞芳律师称，新政策将疏通流动性，而不会导致价格暴涨。同时，购房者的思维将从只问“房子有没有证”转向审查“这份合同是否有足够法律依据受让，并确保日后能发证？”
“为了让政策安全运行，国家需要加快为不动产赋予电子标识码，并完善国家住房数据库。
如果缺乏透明数据控制和管理机制，我们只会把风险从卖不出去转移到卖得出去但产生更多纠纷。”阮国瑞芳律师肯定道。
（编译：李程 ；审校：Momo；来源：越南中文社yuenan.com）
原创文章，作者：越南中文社，如若转载，请注明出处：https://yuenan.com/news-128297/
