8月22日上午，在讨论修改《房地产经营法》政策方向的会议上，一些国会代表的意见集中在控制房地产项目募集资金的现金流问题上，以既保护购房者，又不使项目开发资金来源受阻。
购房者也应像银行一样受到现金流监控
胡志明市代表范仲仁认为，《土地法》、《住房法》和《房地产经营法》虽然调整的环节不同，但都作用于同一个市场。
如果土地被投入开发，住房形成后，当资产进入市场时，重要的问题是资金流向哪里，价格如何形成，交易是创造额外价值还是仅仅增加资产周转。
从资金流角度，范仲仁特别关注购买未来形成房地产的购房者的资金。
他赞同按照交易实质控制各项收款，而不取决于名称是定金、预留、意向登记还是其他形式。然而他认为，仅仅阻止在法律允许之前募集资金还不够。
代表更关心的问题是，在项目已满足经营条件后，合法募集的资金流如何使用。
范仲仁举例说，一家房地产企业向银行借款1万亿越南盾，必须经过项目评估、投资者能力、资金使用方案、抵押资产等审查；银行还控制放款、资金用途和进度。
与此同时，1000名购房者每人缴纳10亿越南盾，也为项目创造了1万亿越南盾的资金，但没有类似银行的监控工具。购房者很难知道所缴款项是否真正用于形成自己所购买的资产。
范仲仁认为，草案已规定在等待颁发证书期间，剩余5%的合同价值需正确使用资金和保证账户。但这还不够。
他建议研究按项目管理的购房者资金机制，允许企业继续使用这笔资金实施项目，但必须能够识别、核对并控制与募集资金项目进度相符的使用情况。
“从一个项目募集的资金必须用于该项目本身，”范仲仁强调，并举了新加坡在项目管理账户方面的经验。
不要让“定金”改名变相成为另一种集资形式
另一方面，海防市代表阮氏越俄建议在《房地产经营法》和《住房法》之间统一对未来形成房地产购房者的最低保护标准，并在项目具备销售条件之前就控制资金流。
她指出，草案允许购房者在交付前支付合同价值的70%，在获得证书前支付95%，其余5%以保证账户或其他担保措施保留。草案还规定了银行对未来形成住房提供担保。
然而，与《住房法》草案对比后，阮氏越俄发现一些情况免除担保义务，导致不同类型项目对购房者的保护程度不同。
她建议，只有在有同等替代保护机制的情况下，例如独立的项目账户、按进度控制放款、保证工程完工或优先向购房者退款，才能接受免除担保。
值得注意的是，阮氏越俄警告在房地产具备销售条件之前收取资金存在空白。
她认为，如果法律只禁止“定金”，实际上可能出现“登记表”、“预留”、“优先登记”、“合作协议”、“诚意金”等其他名称，但实质仍是客户交钱以保留购买特定房产的优先权。
因此，法律必须按交易实质管理，而不是按合同名称。否则，关闭了“定金”之门，但只要更改文件名称，另一扇集资之门就会打开。
同样关心保护购房者，广治省代表阮庆武建议恢复规定，让客户有权选择是否使用银行担保；同时只允许投资者在客户收到担保函后收款。
他认为，草案只保留银行同意提供担保的要求，却取消了上述两项机制，可能会使客户失去选择权，并留下漏洞使投资者在担保函发出前收钱。
阮庆武还建议保留50天的期限，让投资者为客户提交办理证书的档案，因为如果取消时间节点，将缺乏处理拖延问题的依据——这是许多选民反映的问题。
（编译：Eric ；审校：Alex；来源：越南中文社yuenan.com）
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