有没有必要卖房、先存定期再去租房？
在房地产论坛上，有位成员分享说，自己卖掉了现在价值50亿越南盾的公寓，存款利息约每月4000万越南盾，之后每月花1000万越南盾租下这套公寓自住，每月还能剩下约3000万越南盾用于开销。
这个故事很快引起关注并激起大量争论。在存款利率处于高位的背景下，不少人也开始盘算：房价已经大涨，是否该卖掉房子，把钱转去银行，再用一部分利息租房，而不是继续持有房产？
《年轻人报》采访了越南房地产网站Batdongsan.com.vn副总经理阮国英。他认为，“存款利息减房租”的算法只反映了某一时点的现金流，并未充分评估长期财务效率。
“卖房者能立刻看到银行里躺着一大笔钱，每月还有利息入账，但已经卖掉的房子本身是涨是跌，却很难算清楚。”他曾这样分析。
换句话说，卖房之后的问题不只是每月还剩多少钱，还要考虑几年以后，本金加利息是否足够买回一套同等档次的房产。
据阮国英引用的数据，2023-2025年期间，河内部分区域的公寓价格上涨十分明显，有的甚至翻倍。
如果有人在房价上涨周期开始前卖房转存，他拿到的利息可能弥补不了错过的资产增值。
不过，这位专家认为，这并不等于房产一定比存款划算。房价不会永远上涨，业主还需要算上流动性、维护成本、税费、出租空置期，以及贷款买房的资金成本。
因此，阮国英说，想了解卖房存钱到底是否真的“赚”，应当比较两个方案在同一时间段内扣除各项成本后的总回报，而不是只看每月现金流。
FIDT资产管理咨询与投资公司家族资产管理部经理阮氏秋香则提醒，评估存款吸引力时要注意，8%-9%是名义利率，对储户来说更重要的是扣除通胀后的实际回报。
当通胀趋于上升，一部分存款利息会被货币购买力下降蚕食。但从短期看，存款仍有明显优点：现金流相对稳定、波动较小、期限灵活。
秋香提醒，不能默认眼下8%-9%的利率会延续到未来5-10年。利率是周期性的；当存款到期时，市场利率可能比现在高不少，也可能低不少。
卖房后存定期，以后房价涨了就买不回来了？
秋香回答：“这种担心是有依据的，尤其对房地产来说，因为从长期看房价涨幅可能超过购房者攒钱的速度。”
然而，抱着“怕卖出之后涨价”的心态，也容易让人继续持有一项资产，却不去定期复盘这笔资金的使用效率。
因此，秋香建议投资者反过来问自己：如果今天你手里有50亿越南盾现金，而不是这套公寓，你是否愿意用50亿买下这套公寓，并按每月1000万越南盾出租？
如果答案是肯定的，说明这个人仍看好该资产的升值潜力和长期回报，继续持有是合理的。
反过来，如果答案是否定，而且继续持有的唯一理由只是担心未来房价上涨，那么或许该重新考虑这笔投资。
很难给任何人一个简单的建议，说要“卖掉公寓并把全部资金存定期”。更合理的做法是，全面评估家庭财务健康度、资产结构、现金流需求和未来3-5年的目标，然后在整体财务规划中作出决定。
如果有需要，投资者还应寻求财务规划专业人士，一起评估不同方案，制定适合自己的资产配置策略。
并非所有公寓都值得不惜代价地持有
多位专家强调，对于“卖房存定期还是继续持有”的问题，没有统一的答案。
秋香认为，如果家庭未来12个月内要用这笔钱，可以考虑趁资产还能以合适价格成交时卖掉。在高利率环境下，持有一项利用效率偏低的资产，本身也会产生机会成本。
相反，如果短期内不缺钱，有能力再持有3-5年，那么市场经历调整后，业主不一定非要卖。
更重要的是，每套公寓的前景还取决于项目楼龄、运营品质、竞争性房源供应，以及区域基础设施和规划带来的动能。
与此同时，阮国英认为必须考虑长期供需前景。河内现有约900万人口，相当于约270万至300万户家庭，而常住公寓的人口比例约为19%至20%。
据他测算，如果到2030年常住公寓的人口比例提升至约30%，市场每年仍可能短缺约5万套公寓。这也是他判断大城市刚需住房在长期仍有需求基础的原因之一。
（编译：Ivy ；审校：Momo；来源：越南中文社yuenan.com）
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