住宅项目中的学校用地因违反规定被闲置
据一些在2005年以前（具体为2004年及更早）获得土地的住宅项目、都市区项目的开发商反映，目前存在一个不尽合理的状况：整个区域的技术基础设施已由企业投资完成，居民也多年稳定居住，对当地及周边学校的迫切需求非常明显。
这些企业自身也希望自筹资金，按照已获批的1/500详细规划来投资建设、管理和经营学校，以尽快建成并服务居民。
然而，这一社会化的愿望正被早年的土地划拨决定所“卡住”。
胡志明市东区一家房地产企业代表在接受《青年报》采访时表示，在2005年前的土地划拨决定中，大多都含有条款规定开发商在完成技术基础设施后，必须将公共工程用地（包括学校用地）移交郡县人民委员会或专门管理机构。
因此，企业已100%使用自有资金支付整个项目的征地拆迁补偿，并足额履行住宅用地的财政义务。然而，由于必须向国家“移交”空地的规定，学校用地只能被铁皮围起来闲置。
这位代表坦言：“国家尚未安排好公共投资资金尽快建校，造成土地浪费；而企业请求保留土地自建学校、自主经营，却在调整项目、明确补充财政义务（学校土地部分的土地租金）以及教育社会化优惠政策和机制方面，缺少法律依据。”
胡志明市房地产协会（HoREA）主席黎黄洲透露，这一困扰在许多都市区和居民区项目中长期存在。
黎黄洲列举了一些案例，例如万福都市区、城市房地产投资有限责任公司的CityLand Z751小区B区和D区。这些项目均获得胡志明市批准的1/500详细规划和投资主张。
上述项目的开发商曾建议允许其获得土地，用于投资、建设、开发和管理医疗、教育设施，使社会基础设施与项目进度同步完善。但由于没有明确的法律机制，这些内容无法展开。
有哪些解决方案可以破解？
胡志明市律师团律师阮登思表示，为了疏通并有效利用旧项目中被闲置的教育土地，应集中审核、依法排除障碍，符合现行法律规定，确保教育发展目标和已投资企业的合法权益。
瓶颈在于缺乏同步指导
教育社会化的方针是一贯和连续的，政府第69/2008/NĐ-CP号法令、第59/2014/NĐ-CP号法令以及最近党中央执行委员会第18号决议（18-NQ/TW）都体现了这一点，旨在调动社会资源，减轻财政公共投资压力。
然而，实际症结是按照2020年《投资法》第41条第3款的规定，缺少对2005年前老项目的同步指导。这让地方专业部门受理企业项目调整申请时感到困惑，困难重重。将土地用途从“移交空地”调整为“出租土地用于办学社会化”的程序受阻，导致相关机构对办理此类档案有抵触心理。
第一，对于开发商已用合法资金完成征地拆迁且土地面积仍符合规划的项目，主管部门应考虑允许其按直接投资、办学开发继续实施。这种审查须依据2024年《土地法》第116条、第120条和第124条。如果现有方案不符合规划或土地用途，应办理相应变更手续，而不能默认继续使用。
第二，如果调整引发新的财政义务，需根据2024年《土地法》第153条和第155条确定完整的土地使用费、土地租金。
特别是，企业自愿垫付的补偿、补助和安置款，将按2024年《土地法》第94条第2款和政府第103/2024/NĐ-CP号法令抵扣应缴的土地使用费和土地租金。核查时应依据合法凭据准确确定垫付款，不能默认将所有其他技术设施投资成本一并抵扣土地财政义务。
第三，应对项目的法律文件、1/500详规和交地、租地决定进行统筹调整，切实解决被“卡住”的教育项目，既防止已征土地资源的浪费，又确保国家依法足额征收财政义务，实现公共教育目标。
解除手续束缚但必须有规定约束
然而，在解除手续束缚的同时，专家也对获得公共土地进行私人投资的企业提出了社会责任问题。
胡志明市经济金融大学（UEF）经济与公共政策专家阮维光博士在接受《青年报》采访时认为，企业表示想自建学校以满足民众紧迫需求，是可喜的。但是，当政府按社会化形式交地后，企业必须对建设进度明确承诺，避免出现申请到土地后继续闲置、囤地的情况。
他特别强调，必须控制办学模式。不能将规划用于公共福利的公共土地拿来建设学费“高不可攀”的国际学校，把当地中低收入居民的子女挤到边缘。需要有控制合理学费的机制，或者为项目所在社区居民子女保留固定比例的就读名额／助学金。
（编译：Eric ；审校：Ken；来源：越南中文社yuenan.com）
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