住宅項目中的學校用地因違反規定被閒置
據一些在2005年以前（具體為2004年及更早）獲得土地的住宅項目、都市區項目的開發商反映，目前存在一個不盡合理的狀況：整個區域的技術基礎設施已由企業投資完成，居民也多年穩定居住，對當地及周邊學校的迫切需求非常明顯。
這些企業自身也希望自籌資金，按照已獲批的1/500詳細規劃來投資建設、管理和經營學校，以儘快建成並服務居民。
然而，這一社會化的願望正被早年的土地劃撥決定所“卡住”。
胡志明市東區一家房地產企業代表在接受《青年報》採訪時表示，在2005年前的土地劃撥決定中，大多都含有條款規定開發商在完成技術基礎設施後，必須將公共工程用地（包括學校用地）移交郡縣人民委員會或專門管理機構。
因此，企業已100%使用自有資金支付整個項目的徵地拆遷補償，並足額履行住宅用地的財政義務。然而，由於必須向國家“移交”空地的規定，學校用地只能被鐵皮圍起來閒置。
這位代表坦言：“國家尚未安排好公共投資資金儘快建校，造成土地浪費；而企業請求保留土地自建學校、自主經營，卻在調整項目、明確補充財政義務（學校土地部分的土地租金）以及教育社會化優惠政策和機制方面，缺少法律依據。”
胡志明市房地產協會（HoREA）主席黎黃洲透露，這一困擾在許多都市區和居民區項目中長期存在。
黎黃洲列舉了一些案例，例如萬福都市區、城市房地產投資有限責任公司的CityLand Z751小區B區和D區。這些項目均獲得胡志明市批准的1/500詳細規劃和投資主張。
上述項目的開發商曾建議允許其獲得土地，用於投資、建設、開發和管理醫療、教育設施，使社會基礎設施與項目進度同步完善。但由於沒有明確的法律機制，這些內容無法展開。
有哪些解決方案可以破解？
胡志明市律師團律師阮登思表示，為了疏通並有效利用舊項目中被閒置的教育土地，應集中審核、依法排除障礙，符合現行法律規定，確保教育發展目標和已投資企業的合法權益。
瓶頸在於缺乏同步指導
教育社會化的方針是一貫和連續的，政府第69/2008/NĐ-CP號法令、第59/2014/NĐ-CP號法令以及最近黨中央執行委員會第18號決議（18-NQ/TW）都體現了這一點，旨在調動社會資源，減輕財政公共投資壓力。
然而，實際癥結是按照2020年《投資法》第41條第3款的規定，缺少對2005年前老項目的同步指導。這讓地方專業部門受理企業項目調整申請時感到困惑，困難重重。將土地用途從“移交空地”調整為“出租土地用於辦學社會化”的程序受阻，導致相關機構對辦理此類檔案有牴觸心理。
第一，對於開發商已用合法資金完成徵地拆遷且土地面積仍符合規劃的項目，主管部門應考慮允許其按直接投資、辦學開發繼續實施。這種審查須依據2024年《土地法》第116條、第120條和第124條。如果現有方案不符合規劃或土地用途，應辦理相應變更手續，而不能默認繼續使用。
第二，如果調整引發新的財政義務，需根據2024年《土地法》第153條和第155條確定完整的土地使用費、土地租金。
特別是，企業自願墊付的補償、補助和安置款，將按2024年《土地法》第94條第2款和政府第103/2024/NĐ-CP號法令抵扣應繳的土地使用費和土地租金。核查時應依據合法憑據準確確定墊付款，不能默認將所有其他技術設施投資成本一併抵扣土地財政義務。
第三，應對項目的法律文件、1/500詳規和交地、租地決定進行統籌調整，切實解決被“卡住”的教育項目，既防止已徵土地資源的浪費，又確保國家依法足額徵收財政義務，實現公共教育目標。
解除手續束縛但必須有規定約束
然而，在解除手續束縛的同時，專家也對獲得公共土地進行私人投資的企業提出了社會責任問題。
胡志明市經濟金融大學（UEF）經濟與公共政策專家阮維光博士在接受《青年報》採訪時認為，企業表示想自建學校以滿足民眾緊迫需求，是可喜的。但是，當政府按社會化形式交地後，企業必須對建設進度明確承諾，避免出現申請到土地後繼續閒置、囤地的情況。
他特別強調，必須控制辦學模式。不能將規劃用於公共福利的公共土地拿來建設學費“高不可攀”的國際學校，把當地中低收入居民的子女擠到邊緣。需要有控制合理學費的機制，或者為項目所在社區居民子女保留固定比例的就讀名額／助學金。
越南中文社
