《土地法》修订草案建议对不将土地投入使用、延迟使用的项目适用累进土地使用费机制；超过60个月仍未将土地投入使用的，国家将收回土地。该规定被期望能形成足够大的压力，以终止已获交付土地却被荒废、项目拖延多年的状况。
60个月，压力足够但需明确计算方式
在农业与环境部正在完善的《土地法》修订草案中，起草机关提出了更强硬的处理方式。
据此，不再给予进度延期，不将土地投入使用或延迟使用的项目将须承担随时间递增的累进费用。如果超过60个月投资商仍未将土地投入使用，国家将收回土地。
该法律草案预计将提交国会第二次会议审议。
国会代表、法律与司法委员会委员范文和认为，对延迟将土地投入使用的投资商增加责任是必要的，因为土地是有限资源。
“土地并非取之不尽的资源，不能交给一个项目后就放在那里等待时机。每一块被荒废的土地不仅是部分资源被浪费，背后还有民众权益被搁置、投资机会被错过以及整个地区发展被拖累”，和先生指出。
该代表认为，当国家交付或出租土地用于实施项目时，投资商有责任按正确目的、正确进度使用土地。
他认为，累进费用机制和60个月的时间节点可形成足够大的压力，迫使投资商集中资源实施项目，而不是长期囤地等待涨价。
然而国会代表范文和认为，关键不仅在于60个月这个数字，而在于必须十分明确地规定适用方式。
“必须明确60个月从何时起算、什么情况属于延迟将土地投入使用以及哪些情形被视为客观原因”，和先生说。
因为实际上，并非所有进度缓慢的项目都源于投资商的过错。有些项目因手续、规划、场地清理或属于国家机关责任的原因而延迟。
如果无法区分哪些是主观过错、哪些是客观原因，适用收回规定可能引发关于过错和期限起算时间的争议。
农业与环境部怎么说？
将相关内容纳入《土地法》修订符合中央第21号决议的方向，即应使囤积不使用土地的成本高于投机收益，从而限制已交付给项目但延迟开展、长期荒废的状况。
在提案说明中，农业与环境部也认为这是需要彻底处理的问题。
据起草机关称，现行法律已对不将土地投入使用、土地使用进度缓慢的项目作出处理规定。但实际上仍有许多积压、拖延的项目，未能彻底解决土地荒废、浪费的状况。
值得注意的是，现行法律尚未十分明确规定“不将土地投入使用”和“土地使用进度比投资项目所记进度慢24个月”的行为。这是处理过程遇到困难的原因之一，尤其是在确定违规时间和程度方面。
据起草机关称，继续对进度缓慢的项目给予延期可能导致将土地投入使用的总时间拖得过长。因此需要规定迫使投资商缩短将土地投入使用的时间，并采取足够强硬的措施，在违规情况下坚决收回土地。
从实践角度看，专家认为对60个月不开展的项目提出收回是合理且有依据的，但在收回前必须评估原因，以确保各方权益。
土地被搁置，民众权益也被搁置
关于收回延迟开展项目土地的提议，资源与环境经济研究院院长范越顺博士认为，一个项目“搁置”60个月意味着大量土地被锁住，而有能力的其他投资商可能没有机会获得这一资源。后果不仅仅是资源浪费。
对于位于规划区域内的民众而言，项目拖延多年可能意味着他们建造、修缮房屋、转让土地的权利受到限制，而生活却不得不在等待状态中继续。
尤其需要明确期限起算时间：从何时起算，是从补偿获得净地之时，还是从国家移交项目现场之时。
实际上，现行《土地法》和《投资法》已有对进度缓慢12至24个月且未获延期或未将土地投入使用的项目进行审查的机制。
因此，60个月的时间节点需要得到解释，同时必须明确新规定与现行法律规定的各时间节点之间的关系。也就是说，收回不能机械、一刀切地实施。
因管理机关尚未移交场地、行政手续拖延、总体规划变更或天灾、不可抗力而延迟的项目，不能与投资商财力薄弱、故意“囤”地等待涨价或没有开展诚意的项目等同对待。
对于客观原因类，需要有支持纾困、延期和适当调整的机制。相反，对于主观过错情形，则需坚决收回并适用相应制裁。
为避免这种情况，顺先生建议加强检查、项目分类、与投资商直接对话；同时公开被收回项目名单及理由，以便民众和社会共同监督。
《年轻报》读者：5年太长了
从生活实际出发，许多《年轻报》读者认为60个月仍然太长。
一名读者认为，只需12个月未开展即可考虑投资商的能力。“受项目影响的民众每天都面临困难”，这位读者写道。
而读者范文生认为，60个月太长，建议以30个月为限。与此同时，另一名读者认为3年足以检查评估投资商能力；2年可能太短，但5年则太长。
这种情况目前并不少见，尤其是规划搁置的项目。
值得注意的是，读者Test警告说，如果规定不够具体，企业可能在期限临近时设法应付，例如“租压桩机压一年还没压完”。
这些意见表明，民众关心的不只是60个月还是30个月，而是获得土地后，投资商是否真正开展项目，还是只想长期维持土地使用权。
因此，如果新规定写入法律，最重要的问题将是设计一种机制，既足够严格以打击囤地，又足够明确以免冤枉那些确实遇到客观障碍的项目。
（编译：Cici；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）
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