工程年限并不意味着资产“血本无归”
政府第278号决议要求建设部明确规定公寓住房的使用期限按工程建造年限确定，确保与建设法律相适宜、相统一。
同时，决议明确了公寓使用期限届满时业主的权利和义务，例如继续使用土地重建或出资参与重建的权利。
就这一政策接受《青年报》采访时，岘港市律师团律师黎氏翠娇认为，按工程年限确定使用期限是必要的，因为任何工程都有技术寿命。
然而，需要明确区分楼房的使用期限与公寓的所有权期限。根据2023年《住房法》，使用期限根据设计文件及实际情况确定；设计期限届满时，主管部门将进行鉴定，而不是当然终止所有权或强制居民立即搬离。只有在工程确实不再安全、严重损坏时才会拆除。
胡志明市律师团律师阮国瑞芳持相同观点，也强调拆除楼房并不意味着居民“血本无归”。居民财产权与共有部分所有权和共同土地使用权相关联。
当楼房被拆除时，共同土地使用权不会消失，而是转化为参与出资土地、选择重建投资商或就地安置的权利。
如规划变更、不再继续建设公寓，国家将收回土地，并按收回时的市场价格以土地、其他住房或金钱进行补偿和安置。
让规定落到实处的三把钥匙
为使新规定落地并形成高度共识，黎氏翠娇律师提出三组配套措施。
一是信息透明。每栋公寓都必须公开验收时间、设计年限、维护过程和鉴定结果的档案，以便居民主动跟踪。对于缺少档案的老旧公寓，需要根据实际质量采用单独评估方法，而不是随意指定。
二是独立、客观鉴定。鉴定机构必须明确结论工程是否仍安全、可继续使用多长时间或是否属于拆除范围。结果必须在省级信息门户公开，居民若有依据认为不够客观，有权要求解释或申请重新鉴定。
最后是明确的鉴定后处理方案。当必须拆除时，居民必须在搬迁前清楚知道搬迁时间、临时住所、安置方案和出资额度。
补充执行视角，瑞芳律师建议将选择投资商的同意比例降至可行水平（约50%至70%），以避免少数住户“堵塞”绝大多数居民的利益。
公寓市场结束“虚高报价”，购房者思维改变
评估对房地产市场的影响时，胡志明市一位经济专家在接受《青年报》采访时认为，新规定将带来积极变化。
据此，旧公寓售价将下降，正确反映质量和剩余寿命，消除基于等待补偿的投机心理造成的“虚高报价”现象。相反，高质量的新公寓将因年限长、法律透明而提高竞争力并保值。
这一政策也推动消费者心理从“永久拥有消耗性资产”转向“按生命周期拥有安全居住空间”。同时，清晰的法律走廊将重新激活多年来停滞不前的旧公寓改造项目。
专家建议购房者今后应主动仔细检查合同中的工程年限、质量鉴定证书、所有权法律文件，并在付款前将售价与公寓剩余寿命进行比较。
此前的规定如何？
胡志明市律师团律师阮国瑞芳表示，在改造或重建旧公寓时，居民（公寓业主）的财产权通过2023年《住房法》和第98/2024/NĐ-CP号法令规定的新建公寓项目建设各阶段补偿机制得到严密保护。
第一，选择补偿形式（住房或金钱）的权利（2023年《住房法》第70条第7款）。
a) 对于1994年以前建成的公寓，公寓业主可选择以安置住房补偿；若无接受安置住房需求，可选择以相当于安置住房价值的金钱补偿；
b) 对于其他公寓，若公寓业主不出资改造、重建公寓，则按制定补偿、安置方案时土地法律规定的土地使用权份额比例，补偿公寓所在土地的土地使用权价值；
c) 若公寓严重损坏，公寓业主按政府规定获得土地使用权价值和公寓剩余价值的补偿。
第二，获得临时住所安排或租房补贴（临时居住）的权利。
在项目施工期间（从移交场地到接收新房），居民获得投资商保障的临时居住权利。
若居民自行安排住所，投资商必须按地方规定标准支付临时租房补贴。该款项被视为补偿方案中获批的合法财产权益的一部分。
第三，移交后长期拥有财产的权利。
项目完成后，居民对新公寓拥有完整所有权。该权利伴随着对现有公寓建设用地的稳定、长期使用权，由国家主管机关颁发新的粉红簿（产权证书），且无需为被补偿面积额外缴纳土地使用费。
（编译：Eric ；审校：Fang；来源：越南中文社yuenan.com）
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