公寓使用期限的起算点必须从实际验收之日起算
该规定引发担忧：如果购房者买到被投资方“烂尾”的项目，期限起算点将如何处理，才能不蒙受损失。
在接受《青年报》采访时，胡志明市律师团律师阮登思强调，需要明确区分“工程使用期限”和“公寓使用期限的起算时间”两个概念。
目前，2023年《住房法》已规定，公寓使用期限根据设计档案确定，实际使用时间则根据鉴定结论确定。
特别是，该期限自公寓验收投入使用之日起计算。政府也刚要求，在修订《住房法》时，必须按照工程建设年限规定公寓使用期限，并与建设法保持一致。
近日，总理黎明兴代表政府签署颁布第278号决议。其中值得注意的一点是，政府要求建设部明确规定按工程建设年限计算的公寓使用期限，确保与建设法相协调一致。同时，相关规定也将明确公寓使用期限届满时业主的权利和义务，例如继续使用土地的权利或出资重建。
该规定获得高度认同，因为任何工程都有设计寿命。然而，市场实际也提出一大担忧：对于投资方拖延、陷入法律障碍或“烂尾”搁置多年、未按计划完成的项目，期限计算将如何处理，才能使购房者不承受不利后果？
阮登思律师认为，不应规定一个适用于所有公寓的固定数字，例如50年或70年。
设计寿命必须依据工程等级、结构方案、技术标准、施工质量和已审批的设计档案确定。
更重要的是，“设计年限”也不意味着公寓当然失去使用价值。
如果工程仍确保安全，则需鉴定以确定能否继续使用。
律师认为特别需要注意的情况是项目缓慢推进、“烂尾”多年。
如果以项目获批、获发建设许可证或签订买卖合同的时点作为年限起算点，购房者将承受双重损失：既要等待多年才能收房，又被扣除工程的一部分使用时间。
因此，他认为法律应继续确认原则：公寓使用期限仅自工程验收投入使用之时起算，而不从项目获批或出售公寓之时起算。
“只有这样才能确保工程年限原则反映工程的实际寿命，而不是让购房者为投资方的拖延承担‘时间成本’。”阮登思律师说。
不能“伸缩”工程年限
在接受《青年报》采访时，越南景观建筑师协会副会长、建筑师阮泰术贤表示，公寓使用年限是客观技术属性，反映材料寿命和结构安全度，必须符合并与建设法规定保持一致。
技术年限是保障社区生命安全的界限，因此不能根据每个项目的商业进度来调整或改变。
许多投资方立项目、开盘后长期“烂尾”，并不是年限规定本身的错误，而是源于市场风险管理和房地产投资制裁机制中的漏洞。
如果试图“改变计算方式”来确定工程年限，仅仅为了弥补延迟交付，无形中会扰乱分区规划规范和城市生命周期管理原则。
建筑师表示，国际城市发展经验表明，项目推进缓慢的风险必须从一开始就通过财政—法律工具彻底处理，而不是干预技术安全规范。
期房买卖活动必须通过保证金账户和银行担保机制严格控制。当投资方拖延时，担保银行必须履行财务义务，或触发处罚机制以收回并将项目移交给其他单位。
同时，阮泰术贤认为，国家需要对闲置、迟迟不投入使用的土地实施严格财政机制，并规定特殊机制以彻底处理长期积压项目。
最规范、客观的解决方案是将工程技术安全标准与投资方的民事责任分开。
公寓年限规定必须遵守建设法。而民众因“烂尾”项目受损的风险，必须通过银行担保工具、收回闲置土地以及收紧房地产经营纪律来消除。
只有这样才能既维护城市规划，又保护透明市场。
（编译：Jon ；审校：Fang；来源：越南中文社yuenan.com）
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