越南公寓使用期满后，谁来出钱重建？

近日，越南政府要求建设部根据工程建造年限明确规定公寓的使用期限。为什么需要出台这项规定？

当公寓使用期满必须拆除时，居民还剩下什么？

胡志明市律师团律师阮海龙在接受《青年报》采访时表示，对于使用期满（称为旧公寓）且必须拆除重建的公寓，业主关心的是他们还剩什么权利、价值如何，以便在改造、重建时进行计算。

旧公寓被拆除后，居民仍保有土地使用权价值、公寓剩余价值或其他面积部分的价值。

根据规定，旧公寓被拆除后，居民自行出资建设新公寓。

如果旧公寓按照已批准规划继续重建，业主可获得补偿、就地安置，但无需求者除外。

如果已批准规划中旧公寓所在地不适合继续重建公寓，业主可获得金钱补偿或在其他地点安排安置。

若采用补偿方式，则每户居民按拆除工程时共有面积分摊比例计算土地使用权补偿款。

补偿面积根据合法证件或符合发证条件的面积确定。各公寓还可适用K系数，视一楼至以上楼层位置，最高可达旧面积的两倍。

“根据规定，公寓业主有权参与意见、决定补偿形式，并选择投资者出资或入股实施公寓拆除、重建。

而国家将批准规划、组织工程质量鉴定，并按照住房和招投标法律规定组织招标选择投资者；如果有2个以上投资者同样关注并登记……”阮海龙律师分析道。

居民如何出资重建新公寓？

关于居民在重建公寓时须按份额缴纳的款项，胡志明市律师团律师许氏草表示，根据第98/2024号法令（关于旧公寓改造、重建）规定，公寓业主须缴纳的款项——重建费用，按安置公寓面积乘以新建住房价格，并计入项目总投资来确定。

新建住房价格在制定和统一补偿、支持、安置方案过程中确定。补偿、支持、安置方案必须按规定制定和实施，并由有权限机关详细批准。

同时，为确保居民在确定重建费用时的利益公平，阮海龙律师认为，必须计算居民旧公寓的剩余价值。应缴款项需根据投资单价、新工程总投资以及旧公寓业主仍享有的价值来确定。

此外，还必须计算旧公寓所在地块按规划增加的土地使用系数价值。

“例如，旧公寓在重建时按规划从20层增加到40层以上，则地块这部分增值必须计算给居民。同时，如果地块按规划在经营、商业、服务开发方面具有更有利位置等额外优势，也必须将该价值计入房地产总价值。

上述价值需计入项目财务方案，形成剩余总价值，然后用总投资减去剩余总价值，计算出居民须缴纳的款项……”阮海龙律师分析道。

许氏草律师也表示赞同，并建议本次修订的《住房法》应详细规定公寓的使用期限、年限、所有权期限，以及城市居民在公寓到期须重建时的权利和义务，以“确保文明行事和城市质量的法律框架……”。

（编译：Cici；审校：Woo；来源：越南中文社yuenan.com）