越南：规划创造价值，如何将价值转化为资源？

当地铁投入运营、桥梁建成、道路拓宽，或者某个区域被重新规划时，城市面貌发生改变，可达性得到改善，商业机会打开，投资增加，土地价值也随之变化。这就是城市发展带来的新价值。然而，长期以来规划主要集中于确定土地用于什么、建设什么工程、密度如何，却没有正确提出这个问题：新创造的价值将如何转化为下一阶段发展的资源？

从空间配置规划到价值创造规划

要做到这一点，需要从主要以配置空间为主的规划，转向组织价值创造的规划。规划不仅要回答土地用来做什么，还必须看到每个决策背后的价值创造过程。从编制规划之初就需要问：新的交通线路创造什么价值？地铁站如何改变周边区域？增值形成在哪里，谁受益，如何将其中一部分价值转化为对社区再投资的资源？当这些问题从一开始就被提出时，规划就不再只是空间划分的地图，而成为组织发展和创造资源的工具。

在以公共交通为导向的城市发展模式（TOD）下，这一点更加清晰。地铁站不仅是上下车的地方。如果组织得当，周边区域可以成为一个新的中心，拥有住房、就业、商业、服务和公共空间，为整个区域创造新的价值流。

如果其中一部分价值被动员起来并再投资于交通、技术基础设施、公共空间、城市整治和社会住房，城市就能形成一个积极的良性循环：投资基础设施 → 提高可达性 → 创造新价值 → 动员一部分价值 → 再投资 → 继续创造价值。这就是把基础设施投资变成资源生成要素的方式，而不是仅仅把它视为一笔财政支出。

动员和再投资价值并不意味着收回民众的土地价值。一块土地的增值来自多个来源：一部分来自所有者的投资、经营和管理；另一部分来自公共基础设施、规划调整和区域的整体发展。

政策需要区分各种价值来源：尊重个人努力创造的价值，同时确定来自共同投资和发展的增值部分，以便建立合理的动员机制。机制必须透明、有界限，并与民众利益挂钩。动员来的资源需要回到创造价值的地方：升级街道、公园、公交、铁路、学校、医院、社会住房。当民众看到切实的利益时，政策才能获得共识。

有好的规划、现代化的基础设施和价值动员机制还不够。下一个瓶颈是组织实施的主体。一个改造、重建区域可能涉及数千块土地、许多所有者、投资者和基础设施工程。如果只依赖一个个单独的项目，过程容易碎片化、缺乏同步且拖延。因此需要研究一个有能力、能在国家、市场和民众之间起中介作用的组织，来协调整个发展过程。一个值得研究的模式是集团。

这不应只是一家大型房地产企业，而应是执行改造、重建和按规划发展的项目的主体。这个组织可以准备土地基金，协调拆迁补偿和安置，投资基础设施，筹集资金，遴选投资者，开发项目，并将一部分增值再投资回该区域。如果规划是设计图纸，那么就需要一个有能力把图纸变为现实的主体。这是从规划编制思维向组织实施思维的转变。

为每个区域建立“执行档案”

规划真正有价值不仅在于土地使用指标，更在于可行性。对于每个重要发展区域，需要建立一份“执行档案”，确定长期目标、优先项目、基础设施需求、资源、价值创造与分享机制、各方责任、实施路线图以及保障民众受益的机制。

那时，规划就成为具体的行动体系，而不是纸上的方向。城市改造与发展集团可以成为履行这一角色的核心。核心在于：创造价值不仅仅是为了最大化房地产利润，而是必须将其中一部分价值转化为更好的基础设施、更好的生活空间和社区的长期利益。

最后，城市的发展不能仅用土地价格上涨来衡量。土地价格上涨可能反映一个区域的吸引力，但真正的价值在于民众所享有的东西：便利的交通、良好的环境、就业、合适的住房、公共空间和生活质量。

因此，重要的不是规划及基础设施之后土地价格上涨多少，而是能否将其中一部分增值转化为资源，以便在未来几十年继续投资、重建和升级城市。

当规划创造价值，价值转化为资源，资源被组织起来执行，发展的成果又继续创造新的价值。这样，规划与资源同行，资源与执行同行，今天的发展为明天更美好的城市奠定基础。

（编译：Ivy；审校：Fang；来源：越南中文社yuenan.com）