越南正把租赁住房列为住房政策的重要方向，但土地优惠能否转化为租户可负担的房源，仍取决于配套的租金管控机制。据《青年报》报道，越南建设部在10月13日召开的中央住房政策与房地产市场指导委员会会议上表示，截至2026年第三季度末，全国仅完成8314套租赁住房，相当于年度计划的48%。
与此同时，越南政府9月30日颁布的第303号决议提出，2026年至2030年阶段发展191023套租赁住房。报道指出，这些数字显示租赁住房已被确定为重要发展方向，但要把目标变成实际供应，需要在投资政策上作出根本性调整。
胡志明市房地产协会（HoREA）在9月29日就《土地法》（修订版）草案提交的意见中建议，将非国家资金投资建设的租赁住房纳入免缴、减缴土地使用费和土地租金的适用范围。协会认为，租赁住房的财务特点与出售型项目不同：出售公寓可在交付时收回大部分投资，而租赁住房收入按月形成、持续多年，土地、建设和贷款利息成本却集中在前期，回收周期长使其难以与现金流更快的项目竞争。
报道同时指出，越南现行2023年《住房法》第85条已对社会住房项目（包括用于出租的项目）规定土地优惠，但社会租赁住房与长期出租的商业住房项目应加以区分，不能仅因开发商选择出租方式就当然套用社会住房的全部优惠。《土地法》第157条也区分了执行住房政策的项目与普通商业住房投资。
报道引述分析认为，土地优惠只解决部分投资成本问题，更关键的是确保优惠真正惠及租户。若国家免收土地费，开发商应承担相应义务，包括在获批优惠时公开租金定价方案、明确租金调整原则和周期、承诺维持出租用途的期限，并在违规转换用途时收回支持。此外，项目选址应靠近就业集中区并配套学校、医院和公共交通，还需长期信贷支持以及透明的租赁合同和纠纷解决机制。
越南中文社
