在一些地方，从农业用地转为住宅用地时需要支付过高的土地使用费。有意见提出将农业用地的价格提高到住宅用地价格的65-70%，以减少居民需要支付的差额。
胡志明市法律大学的Ngô Gia Hoàng硕士向《青年在线》投稿，提供了更多关于这一问题的视角。
土地定价，如何和谐利益？
过去，各省市人民委员会根据政府的土地价格框架确定土地价格表，因此国家土地价格很难与市场价格相等，国家土地价格与市场价格之间总是存在差异。
2024年《土地法》取消了土地价格框架，旨在消除按行政方式管理土地价格的机制，强调“按市场原则定价土地的方法”以及“遵守正确的定价方法、程序和手续”当国家定价土地时。
新法律还补充了一个非常重要的原则，即“确保国家、土地使用者和投资者之间的利益和谐”，旨在平衡管理、使用和开发土地资源相关各方的权利和合法利益。
如果土地价格过低，居民在被征用土地时会受到损失；如果过高，投资者在获取土地时会遇到困难，降低竞争力；而国家需要确保预算收入...
因此，这一原则体现了国家在土地定价中的调节作用，旨在为经济社会发展创造一个透明、稳定和可持续的环境。
然而，确保“国家、土地使用者和投资者之间的利益和谐”这一原则是一个不容易解决的问题。
实践表明，平衡国家、土地使用者和投资者这三个主体之间的利益一直是一个难题。
因此，为了确保利益和谐，需要一个同步的法律体系、透明的土地定价机制和支持居民的政策。
自2024年《土地法》生效以来，许多地方已经发布了调整后的土地价格，主要是根据市场价格提高住宅用地价格，但农业用地价格保持不变或未相应调整。
这将导致住宅用地价格与农业用地价格之间的差距，导致居民在转换土地使用目的时需要支付高额的土地使用费。同时，如果被征用，则按照农业用地价格进行补偿，给土地使用者带来不利。
相反，如果投资者通过支付接近市场价格的土使用费获取住宅用地，也将面临巨大的成本压力。
为了减轻支付土地使用费的压力
从2026年1月1日起，各地方的土地价格表预计将在许多地区有所变动，因为需要调整和发布新的土地价格表，以适应实际情况和2024年《土地法》的规定。
已有意见提出需要将农业用地价格提高到住宅用地价格的65-70%，以缩小与住宅用地价格的差距，帮助减少转换土地使用目的时需要支付的差额。
必须肯定的是，提高农业用地价格对于确保农民的权利以及减少土地使用者在将农业用地转为非农业用地时的财务压力是必要的。
然而，如何调整农业用地价格需要仔细考虑，并基于多种因素。
土地价格的调整需要同步进行，考虑到各类土地之间的相互关系，而不能仅仅提高几类土地的价格。
首先，需要明确国家规定的土地定价目标，因为这是建立合理、透明和有效的土地财政政策的基础。
根据2024年《土地法》第159条和第160条，可以看出国家发布的土地价格主要用作计算与土地相关的财务义务的依据，如土地使用费、土地租金、税、费、违规罚款、赔偿损失和确定土地使用权拍卖的起始价格...
如果国家土地价格确定得过高，相对于居民和企业的实际能力，将造成财务压力，降低获取土地的能力，抑制投资，有时还会在执行财务义务时产生不平等。
因此，国家土地定价需要紧密联系应用目的，考虑到各类土地的特点、各主体群体和国家在经济社会发展各阶段的调节目标。
第二，关于建立土地价格表的方法，2024年《土地法》规定有两种方法：按区域、位置建立和按土地价值区域、标准地块建立（第159条第2款）。
因此，需要逐步从按区域、位置的大规模定价方法转向按价值区域和标准地块的确定方法，使土地价格表反映接近各类土地、甚至各地块实际价值的价格水平。
为了实施，地方需要建立数字地籍图和市场土地价格数据作为基础，提高定价官员的能力。
第三，对于申请转换土地使用目的的居民（如从农业用地转为住宅用地），需要考虑优先解决真正有住宅用地需求的家庭和个人的申请，特别是在城市规划发展区域。
同时，需要调整转换目的时的土地使用费计算方法，使其更加合理，例如按照百分比收取，而不是像现在这样计算农业用地价格与住宅用地价格之间的全部差额。
（编译：Jon 越南中文社；审校：Ken；来源：Tuoitre）
