《青年在线》7月28日消息，农业与环境部已发送2024年土地法部分条款修改草案及该法案的说明文件至一些单位征求意见。
农业与环境部在土地法修改法案说明中指出，实施一年后，除了取得的成果外，仍有许多问题需要继续研究和修改。
具体来说，现行规定的土地利用规划系统与两级地方政府组织模式不符。
要求县级每年制定土地利用计划增加了程序，延长了土地接触时间，导致土地迟迟不能投入使用。
2024年土地法已允许有城市和农村规划的地方不需要单独制定土地利用规划，而是使用这些规划进行管理。
然而，实际上，城市和农村规划的覆盖率仍然较低。许多地方的规划未能覆盖整个行政区域，导致即使有了规划，地方政府仍需额外制定土地利用规划，造成重叠和浪费。
农业与环境部表示，目前土地分配和租赁主要通过土地使用权拍卖或投资者选择招标进行。
然而，这一过程依赖于拍卖和招标的法律程序和顺序，因此需要大量准备时间。
与此同时，许多情况下仍未能选择到足够能力的投资者，导致项目进度延长，土地迟迟不能投入使用，影响投资吸引力。
此外，对于规模大、功能混合、技术要求高、对促进地方或区域发展有重要作用的大型项目，非常需要具有卓越能力的投资者。
然而，目前的招标机制使得执行过程延长，可能无法选择到真正满足期望要求的投资者。
农业与环境部还认为，强制对多余办公场所用地、国有企业股份化和资本回收的土地进行土地使用权拍卖的规定，延长了时间，增加了程序和合规成本。
这在实施两级地方政府模式和行政单位合并、中央和地方机构的背景下，特别给优先投资项目带来困难。
农业与环境部认为，目前还没有关于收回土地以实施具有特定投资地点要求的项目、紧急项目、为政治和外交任务服务的紧急项目（如APEC服务项目）、自由贸易区项目、国际金融中心项目、物流项目等的收回土地的规定。
该部还指出了土地收回、补偿和重新安置中的一些问题需要在法律中进行修改。
特别是关于地价问题，农业与环境部认为，国家作为土地所有者的代表，需要实施对地价的控制和决定权。
具体来说，在一级市场（土地分配、租赁、用途变更、土地使用权确认）中，地价由国家决定，不依赖于咨询结果。
而在二级市场（转让、租赁、抵押、以土地使用权出资）中，地价由各方根据民法自行协商；国家主要通过规划、金融工具、空间和基础设施导向进行控制。
然而，根据现行规定，国家在一级市场的地价确定依赖于二级市场的地价和咨询单位的结果，而具体地价的确定仍面临许多困难。
原因在于需要考虑多种因素，地价确定结果不一致，未能正确反映一级和二级市场的土地价格本质。
这使得国家对地价的决定和调节作用未能充分发挥，同时影响了土地接触进度、投资项目的实施，甚至增加了成本，影响了投资者的权益。
具体地价的确定，特别是对组织和投资项目的土地、地块采用剩余方法时，也存在许多不足。
这种方法依赖于信息收集能力、转让价格、租赁价格、业务类型和形式。
与此同时，土地使用权市场经常波动，甚至急剧上涨，缺乏稳定性。确定波动水平主要依赖于过去的数据，未能正确反映土地未来实际增值。
因此，农业与环境部认为，如果继续使用这种方法管理地价，国家决定的地价将依赖于市场波动。
此外，有意见认为，强制在国家向投资组织分配土地时应用具体地价的规定具有竭泽而渔的性质，导致时间延长、成本增加、竞争力下降，影响地方投资吸引力。
此外，具体地价确定中的风险还导致一些相关干部和机构产生畏惧心理，害怕责任，延缓了地价确定过程，影响了投资项目的实施进度。
（编译：Cici 越南中文社；审校：Woo；来源：Tuoitre）
