在2000年代，根据国家要求，胡志明市的生产设施已搬迁到郊区，以避免环境污染，并将市中心土地用于城市和服务。许多人将工厂搬迁到他们在郊区的自有土地上。
但由于没有1/2000的详细建设规划，且不适合作为工厂用地，居民必须将土地交还给国家，然后以每年支付短期5-10年合同的方式租回这块土地。
然而，当租赁合同到期或企业希望终止土地租赁合同并重新发放红皮书时，却遇到困难。
典型情况是，Cường先生购买了平政县（旧）的2块农业用地，面积为5,930平方米，用于搬迁工厂。2006年，他将这块土地纳入他拥有的公司，申请将使用目的转为生产经营用地。
然而，由于该土地属于现有居民区改造规划，没有1/2000的详细建设规划，职能部门决定让该公司短期租赁10年（2010-2020年），租赁面积为5,150平方米用于建设工厂，剩余的780平方米属于运河保护走廊，因此保持农业用地。
2017年，由于租赁期即将结束，公司希望续租，但该土地现属于城市住宅规划，无法续租，因此公司办理手续将土地归还给Cường先生个人。
在此期间，他多次提交文件，建议解决土地租赁续期、土地使用目的变更或根据现状或初始状态重新发放红皮书，以便在租赁期满后继续使用。
然而，直到2024年，他才将4,800平方米转为住宅用地，但必须支付100%的土地使用费，且不能扣除农业用地价值。剩余的350平方米生产经营用地无法转为住宅用地，但他也无法获得红皮书，并被迫每年支付土地租赁费续租。
类似地，Phương女士也继承了土地，并将土地交给胡志明市以每年支付的方式租回，用于建设工厂。
2018年，公司将土地上的资产转让给Phương女士，并将土地交还给她继续使用，但根据规定，Phương女士只能继续租赁土地至2020年剩余时间。
在过去几年中，Phương女士已要求重新发放旧的土地证，但至今仍无法律规定允许重新发放，使她陷入困境。
“我无法将土地转为住宅用地，因为无法支付过高的变更使用目的费用，但当经营困难时，想终止租赁合同以减少土地租赁成本并重新获得使用权时，也不被允许。如果被迫长期续租土地，不知道要到何时”，Phương女士说。
需要克服法律规定的不便
据专家称，第103号法令目前尚未明确区分私人来源的每年支付租赁土地和国家公共租赁土地。由于没有这种区分，当转为住宅用地时，这两种土地都必须根据变更使用目的时的土地价格（土地价值为0）支付100%的住宅土地使用费。
结果，土地使用者必须支付比其他农业用地高得多的土地使用费，因为无法计算土地使用者实际购买土地所支付的土地价值。
现行法律尚无机制允许居民在终止土地租赁合同时根据现状或租赁前状态重新发放红皮书。法律也没有规定在这种情况下收回土地，因此在租赁合同结束时为居民和企业发放红皮书方面造成许多不便。
胡志明市律师协会的Trần Minh Cường律师认为，需要修订和补充第103号法令，关于每年支付租赁土地的变更使用目的费用，对于由家庭、个人继承或自建来源的土地，而非国家公共租赁土地，当转为住宅用地时，土地使用费应按变更使用目的时的非农生产经营用地或农业用地计算，不适用100%的住宅土地价格。
此外，这些情况应有权在不再需要时提前终止租赁合同，并根据现状或租赁前的土地类型重新发放红皮书。
（编译：Cici 越南中文社；审校：Woo；来源：Tuoitre）
