土地已有证书，为何不能分割？

“我的农用地位于住宅规划区内，分割土地时需确保最小面积是多少？”

“如果是住宅用地，分割土地的最小面积是多少？我听说我当地规定住宅用地至少40平方米才能分割，这一规定是否符合《土地法》？”一位读者问道。

据胡志明市法律大学讲师、硕士吴嘉煌介绍，实际上将大面积土地分割成多块小面积土地的需求非常普遍：父母想将土地分给子女、出售部分土地、改变部分土地的用途等。

然而，如果分割后的土地面积过小，职能部门将拒绝处理。

存在争议的土地能否分割？

不少民众认为，只要有土地使用权证书就可以分割土地进行赠与或转让，因此当职能部门拒绝办理手续时，交易就会停止，导致争议。

因此，正确、全面地理解土地分割的相关规定对于保障合法权益和避免法律风险是必要的。

土地分割是指土地使用人向有权限的国家机关申请将已颁发证书的一块土地分割成两块或多块新土地。

根据2024年《土地法》第220条，分割的土地必须持有以下证书之一：土地使用权证书、房屋所有权和住宅用地使用权证书，或土地使用权、地上附着物所有权证书（统称为证书）。

同时，该地块必须仍在使用期限内，不存在争议，未被查封以保障判决执行，也未采取紧急临时措施。

如果土地存在争议，但各方已明确争议的面积和界限，则无争议的部分仍允许分割。

特别是，分割后的土地必须设有通道，并能连接其他基础设施，如供排水和电力。如果土地使用人留出一部分土地作为通道，则不得改变该通道用地的使用目的。

重要的是，分割后形成的土地必须确保符合当地关于正在使用的土地类型所规定的最小面积。如果新形成的土地或分割后剩余的土地面积小于最低标准，职能部门将不予办理分割手续。

分割后面积小于最低标准的情况例外，仍可分割。分割后小于标准的土地必须与相邻土地合并。

土地分割条件已放宽

2024年《土地法》授权省级人民委员会根据法律规定和当地风俗习惯，颁布各类土地分割、合并的条件和最小面积规定。

因此，各省的分割标准和条件将有所不同。例如，胡志明市有2024年第100号决定，规定住宅用地分割的最小面积按三个区域分别为36平方米、50平方米和80平方米（见下方框）。

而在其他地方，如芹苴市，根据该市2025年第44号决定，街道的最小面积为40平方米，乡的最小面积为60平方米。

2026年1月1日，国会第254号决议生效，其中关于土地分割的内容已得到补充和明确。

关于分割后土地必须设有通道的条件，《土地法》及指导文件规定，土地必须与连接公共交通道路的通道相邻。

第254号决议规定，土地与连接公共交通道路的通道相邻，或经相邻土地使用人同意通行以连接公共交通道路。

此前，《土地法》第120条强制要求民众若要改变部分土地的用途，必须先分割土地。

例如，民众有150平方米的多年生作物用地，想将其中的70平方米改为住宅用地建房。此人必须将土地分割成两块（可能一块70平方米，一块80平方米），然后才能改变70平方米土地的用途以建房。

如果该民众的土地所在地规定分割后土地的最小面积为80平方米及以上，则这种分割和改变70平方米用途的做法将无法实施。

这导致了许多行政手续和测量费用的产生。如果必须改变整块土地的用途以建房，则土地使用费将大幅增加。

如今，上述第254号决议不再强制土地使用人在改变部分土地用途时必须分割土地。

对于上述拥有150平方米土地的民众，则无需分割土地，只需将70平方米改为住宅用地建房即可。职能部门将在证书上记录这部分土地用途的改变。

第254号决议的规定克服了上述困难，帮助民众更便利地将土地用途改为住宅用地以依法建房，减少违法行为，并提高国家土地管理的效率。

该规定也为家庭和个人从事农业生产创造了便利条件，符合土地多用途结合使用的导向。

根据胡志明市人民委员会2024年第100号决定，区域1：第1、3、4、5、6、8、10、11郡，旧鹅邑、平盛、富润、新平、新富郡，分割土地的最小面积为36平方米，临街宽度和深度不小于3米。

区域2：第7、12郡，平新郡，守德市及旧县镇，最小面积为50平方米，临街宽度和深度不小于4米。

区域3：旧平政、古芝、霍门、芽皮、芹耶县（除镇外），最小面积为80平方米，临街宽度和深度不小于5米。

对于农用地：一年生作物用地、其他农用地，最小面积为500平方米。

多年生作物用地、水产养殖用地、盐田、集中养殖用地，最小面积为1000平方米才能分割。

（编译：Eric 越南网；审校：Momo；来源：越南中文社）