土地已有证书，为何不能分割？

“我的农业用地位于住宅规划区内，想要分割土地，必须确保最小面积是多少？”

“如果是住宅用地，分割土地的最小面积是多少？我听说我当地规定住宅用地至少40平方米才能分割，这个规定符合《土地法》吗？”一位读者问道。

据胡志明市法律大学讲师、硕士吴嘉煌介绍，实际上，将大面积土地分割成多块小土地的需求非常普遍：父母想将土地分给子女、出售部分土地、改变部分土地的用途等。

然而，如果分割后的土地面积太小，职能部门将拒绝处理。

有争议的土地能否分割？

不少民众认为，只要有土地使用权证书，就可以分割土地进行赠与、转让，因此当职能部门拒绝办理手续时，交易就会停止，导致争议。

因此，正确、全面地理解土地分割的规定，对于保障合法权益和避免法律风险是必要的。

土地分割是指土地使用者向有权限的国家机关申请，将已颁发证书的一块土地分割成两块或多块新土地。

根据2024年《土地法》第220条，被分割的地块必须持有以下证书之一：土地使用权证书、房屋所有权和住宅用地使用权证书，或土地使用权、地上附着物所有权证书（统称为证书）。

同时，该地块必须仍在使用期限内，没有争议，未被查封以确保执行判决，且未采取紧急临时措施。

如果土地存在争议，但各方明确了争议的面积和边界，则无争议的部分仍允许分割。

特别地，分割后的地块必须有通道，并能连接到其他基础设施，如供排水和电力。如果土地使用者留出一部分地块作为通道，则不得改变该通道部分的土地使用目的。

重要的是，分割后形成的各地块必须确保符合当地关于正在使用的土地类型规定的最小面积。如果新形成的地块或分割后剩余的土地面积小于最小标准，职能部门将不予办理分割。

例外情况是，分割后面积小于最小标准的地块仍可分割。分割后小于标准的地块必须与相邻地块合并。

土地分割条件已放宽

2024年《土地法》授权省级人民委员会根据法律规定和当地风俗习惯，颁布各类土地的分割、合并条件和最小面积规定。

因此，各省的分割标准和条件将有所不同。例如，胡志明市有2024年第100号决定，规定住宅用地分割的最小面积按三个区域分别为36平方米、50平方米和80平方米（见下方框）。

而在其他地方，如芹苴市，根据该市2025年第44号决定，对于坊的最小面积为40平方米，对于社的最小面积为60平方米。

2026年1月1日，国会第254号决议生效，其中关于土地分割的规定已得到补充和明确。

关于分割后地块必须有通道的条件，《土地法》及指导文件规定，地块必须与连接公共交通道路的通道相邻。

第254号决议规定，地块与连接公共交通道路的通道相邻，或经相邻土地使用者同意通过以连接公共交通道路。

此前，《土地法》第120条强制要求民众若要改变部分土地的用途，必须分割土地。

例如，民众有150平方米的多年生作物用地，想将其中的70平方米转为住宅用地建房。此人必须将土地分割成2块（可能一块70平方米，一块80平方米），然后才能将70平方米的地块改变用途建房。

如果该民众的土地所在地规定分割后土地的最小面积为80平方米及以上，则这种分割和改变70平方米用途的做法将无法实施。

这导致了许多行政手续和测量费用。如果必须改变整块土地的用途建房，则土地使用费会大幅增加。

如今，上述第254号决议不再强制要求土地使用者在改变部分土地用途时必须分割土地。

对于上述有150平方米土地的民众，则无需分割土地，只需将70平方米转为住宅用地建房即可。职能部门将在证书上记录这部分土地的用途变更。

第254号决议的规定克服了上述困难，帮助民众更便利地将土地用途转为住宅用地以合法建房，减少违规行为，并提高国家土地管理效率。

该规定也为家庭户和个人从事农业生产创造了便利条件，并符合多用途结合的土地使用方向。

根据胡志明市人民委员会2024年第100号决定，区域1：第一郡、第三郡、第四郡、第五郡、第六郡、第八郡、第十郡、第十一郡、旧鹅邑县、平盛郡、富润郡、旧平新郡、旧新平郡，分割土地的最小面积为36平方米，临街宽度和深度不小于3米。

区域2：第七郡、第十二郡、平新郡、旧守德市及旧县镇，最小面积为50平方米，临街宽度和深度不小于4米。

区域3：旧平政县、旧古芝县、旧霍门县、旧芽郫县、旧芹耶县（除镇外），最小面积为80平方米，临街宽度和深度不小于5米。

对于农业用地：一年生作物用地、其他农业用地，最小面积为500平方米。

多年生作物用地、水产养殖用地、制盐用地、集中养殖用地，最小面积为1000平方米才能分割。

（编译：Ivy 越南网；审校：Alex；来源：越南中文社）