土地已有证书，为何不能分割？

“我的农业用地位于住宅规划区内，想要分割必须确保最小面积是多少？”

“如果是住宅用地，分割的最小面积是多少？我听说我所在地区规定住宅用地至少40平方米才能分割，这个规定符合《土地法》吗？”一位读者问道。

据胡志明市法律大学讲师吴嘉煌硕士介绍，实际上将大面积土地分割成多块小面积土地的需求非常普遍：父母想将土地分给子女、出售部分土地、改变部分土地的用途等。

然而，如果分割后的土地面积太小，职能部门将拒绝处理。

存在争议的土地可以分割吗？

不少民众认为只要有土地使用权证书就可以分割土地进行赠与、转让，因此当职能部门拒绝办理手续时，交易被迫停止导致争议。

因此，正确、完整地理解土地分割的规定对于保障合法权益和避免法律风险是必要的。

土地分割是指土地使用人请求国家主管机关将已颁发证书的一块土地分割成两块或多块新土地。

根据2024年《土地法》第220条，可分割的土地必须持有以下证书之一：土地使用权证书、房屋所有权和住宅用地使用权证书，或土地使用权、附着于土地财产所有权证书（统称为证书）。

同时，该土地必须仍在使用期限内，不存在争议，未被查封以确保执行判决，且未采取紧急临时措施。

如果土地存在争议，但各方明确了争议的面积和边界，则无争议的部分仍允许分割。

特别地，分割后的土地必须有通道，并能连接其他基础设施如下水道和电力。如果土地使用人留出部分土地作为通道，则通道部分的土地用途不得改变。

重要的是，分割后形成的土地必须确保符合当地关于正在使用土地类型的最小面积规定。如果新形成的土地或分割后剩余的土地面积小于最小标准，职能部门将不予办理分割。

例外情况是分割后面积小于最小标准仍可分割。分割后小于标准的土地必须与相邻土地合并。

土地分割条件已放宽

2024年《土地法》授权省级人民委员会根据法律规定和当地风俗习惯，颁布关于各类土地分割、合并的条件和最小面积的规定。

因此，各省的分割标准和条件将有所不同。例如，胡志明市有2024年第100号决定，规定住宅用地分割的最小面积按三个区域分别为36平方米、50平方米和80平方米。

而在其他地方如芹苴市，根据该市人民委员会2025年第44号决定，最小面积为：坊40平方米，社60平方米。

2026年1月1日，国会第254号决议生效，其中关于土地分割的规定已得到补充和明确。

关于分割后土地必须有通道的条件，《土地法》及相关指导文件规定土地必须毗邻连接公共交通道路的通道。

第254号决议规定土地毗邻连接公共交通道路的通道，或经相邻土地使用人同意通行以连接公共交通道路。

此前，《土地法》第120条强制民众若想改变部分土地的用途，必须分割土地。

例如，民众有150平方米的多年生作物用地，想将其中70平方米转为住宅用地建房。此人必须将土地分割成2块（可能一块70平方米，一块80平方米），然后才能将70平方米的土地改变用途建房。

如果该民众的土地所在地规定分割后土地的最小面积为80平方米及以上，则这种分割和改变70平方米用途的做法无法实现。

这导致了许多行政手续和测量费用。如果必须改变整块土地的用途建房，则土地使用费将大幅增加。

如今，上述第254号决议不再强制土地使用人在改变部分土地用途时必须分割土地。

对于上述有150平方米土地的民众，则无需分割土地，只需将70平方米转为住宅用地建房即可。职能部门将在证书上记录这部分土地的用途变更。

第254号决议的规定克服了上述困难，帮助民众更便利地将用途转为住宅用地以合法建房，减少违规行为，并提高国家土地管理效率。

该规定也为家庭户和个人从事农业生产创造了便利条件，符合土地多用途结合的使用方向。

根据胡志明市人民委员会2024年第100号决定，区域1：第一郡、第三郡、第四郡、第五郡、第六郡、第八郡、第十郡、第十一郡、旧富润郡、旧平盛郡、旧平新郡、旧平政郡、旧平富郡，分割最小面积为36平方米，临街宽度和深度不小于3米。

区域2：第七郡、第十二郡、平新郡、旧守德市及旧县镇，最小面积50平方米，临街宽度和深度不小于4米。

区域3：旧平政县、旧古芝县、旧福门县、旧芽郫县、旧芹耶县（除镇外），最小面积80平方米，临街宽度和深度不小于5米。

对于农业用地：一年生作物用地、其他农业用地，最小面积为500平方米。

多年生作物用地、水产养殖用地、盐田用地、集中养殖用地，最小面积为1000平方米才能分割。

（编译：Cici 越南网；审校：Alex；来源：越南中文社）