银行谨慎，分析房地产企业正在'周转资金'的渠道

当信贷资金来源收紧时，问题在于房地产企业将如何周转资金？

信贷仍然是房地产的主要渠道

根据公布的数据，2025年底全系统信贷余额达到约1860万亿越南盾，比前一年增长19.1%。其中，房地产领域的信贷达到约450万亿越南盾，净增约115万亿越南盾，相当于增长34.4%，占经济总信贷余额的24.2%。

如果单独分析房地产经营活动的信贷，规模达到近200万亿越南盾，同比增长36.1%。

这些数字表明，房地产仍然是吸收资金最大的领域之一，行业的增长仍然显著依赖于银行信贷流。

然而，进入2026年，管理方向变得更加谨慎。全行业信贷增长目标设定在15%左右，同时房地产信贷不得超过这一总体水平。

考虑到当前信贷余额规模，系统新增信贷总额估计约为280万亿越南盾。相应地，房地产部分约为70万亿越南盾，显著低于去年近120万亿越南盾的新增额。

在资金需求仍然很大的背景下，信贷额度收紧导致房地产贷款利率呈上升趋势。从管理当局的角度看，这一调整反映了控制风险和优先为生产-经营领域提供资金的目标。

但对于房地产企业来说，这意味着主要资金来源不再像以前那样充裕，迫使他们寻找替代渠道。

通过债券、证券筹集资金如何？

在信贷受到控制的背景下，企业债券市场被期望分担中长期资金负担。

2025年，债券发行总额达到近59万亿越南盾，比前一年增长约33%。其中，房地产债券超过13.55万亿越南盾，增长52.9%。尽管增长强劲，但与银行信贷相比，这一规模仍然相当有限。

年内发行的房地产债券仅相当于全系统新增信贷总额的约4.5%，占房地产新增信贷的约11.8%。

与房地产经营活动的新增信贷相比，比例也仅在26%左右。这表明债券仅起到补充作用，尚无法替代银行。

此外，在2022年债券市场波动之后，发行规定日益严格，从发行条件到专业投资者标准。

资金成本更高，发行流程更长，使得这一渠道尚未真正畅通。

股票市场是另一个选择。2025年，证券市场增长超过40%，为许多企业筹集资金创造了有利条件。发行和补充上市总额达到约5.69万亿越南盾。

一些房地产企业已成功发行，如诺瓦兰（3320亿越南盾）、DIG（1800亿越南盾）、南龙（2500亿越南盾）、绿土（3500亿越南盾）、Taseco Land（1493亿越南盾）等。

然而，房地产筹集的总规模相对于全行业资金需求仍然相当小。值得注意的是，证券市场的流动性也受到信贷流和利率水平的强烈影响。

当信贷不再充裕时，流入市场的资金减少，发行更多股票将更加困难。股价低迫使企业以深度折扣发行，直接影响现有股东的利益。因此，这并非总是最优选择。

另一个长期资金来源是专业投资基金。目前有43家基金管理公司，管理总资产超过80.6万亿越南盾，包括126只基金（91只公募基金）和委托投资组合（主要是保险资金）。

然而，现行法律框架限制相当严格，因为公募基金不得直接投资于房地产，除非是专门的房地产基金。实际上，市场上几乎只有一只房地产基金在运作，且尚未真正有效。

原因不仅在于机制，还在于投资效率，因为房地产基金模式通常面向有稳定租金现金流的资产，而在越南，高价格导致租金收益率低，对投资者缺乏吸引力。此外，管理成本高且税收政策激励不足，使得这种模式很难发展。

房地产代币化——一个需要研究的方向

基于区块链的房地产资产代币化趋势允许将资产价值“分割”成数字单位，供多个投资者共同参与。

本质上，这种模式与基金证书有相似之处，但承诺增加流动性、透明度和降低中介成本。

然而，要在越南实施，需要一个明确的法律框架：确立所有权、托管机制、交易、资产担保管理中介机构等，类似于当前证券市场的运作方式。

这可能是可持续发展的潜在解决方案，但肯定无法“一蹴而就”。

同时，企业本身也必须调整战略，开发符合购买力和确保实质性现金流的合适产品。

（编译：Eric 越南网；审校：Alex；来源：越南中文社）