胡志明市10月住宅市场报告

胡志明市及周边地区公寓市场在经历供应低迷后，10月初级房源明显增加。据DKRA集团10月市场报告，全市场初级供应约12502套，环比增长9%；其中胡志明市贡献10935套，占87.5%，继续居核心地位。

价格并未随供应增加而回落。DKRA数据显示，胡志明市10月初级公寓最低售价为每平方米3280万越南盾，均价为每平方米6930万越南盾，市中心高端项目最高达每平方米5.203亿越南盾。邻近的同奈省和平阳省初级公寓均价分别为每平方米5210万和4820万越南盾。

胡志明市工业大学商学院副院长、房地产项目主任李成进博士对《青年报》表示，供应回升是积极信号，有助于缓解市场“缺货”，但初级房价很难下降。他给出三个原因：新增房源多为每平方米7000万至1.2亿越南盾的高端及豪华产品，每平方米4500万越南盾以下的适中价位公寓几乎缺席；2024年《土地法》新地价表推高土地使用费，叠加建材、人工和消防标准趋严，开发成本上升；2026至2028年入市项目多为停滞3至5年后才解除法律障碍的项目，期间的贷款利息和机会成本被计入售价。

李成进认为，开发商不会直接在合同上降价，以免引发前期购房者反弹并压低银行抵押物估值，而会采用延长付款进度至2至3年、24至36个月零利率支持、宽限本金或赠送装修包等“隐性降价”方式。

购房者的资金成本同样构成压力。越南房地产评估研究院对10家商业银行的调查显示，购房优惠贷款利率普遍为每年8.5%至11%，仅适用于前6至12个月；优惠期后按基准利率加3.3至3.5个百分点浮动，实际还款利率升至每年13%至15%。Dat Xanh Services金融经济房地产研究院调查则显示，截至2026年9月，前12个月优惠利率普遍为每年9.8%至11.5%，浮动利率为每年13%至16%。

在11月12日河内举行的一场房地产论坛上，BIDV首席经济学家艮文力表示，进一步下调贷款利率的空间十分有限。他指出，越南国家银行政策利率目前为4.5%，已属较低水平，而银行净息差已从2025年底约3%收窄至目前约2.5%；信贷增长持续高于资金动员增长，也给系统流动性带来压力。