胡志明市10月住宅市場報告

胡志明市及周邊地區公寓市場在經歷供應低迷後，10月初級房源明顯增加。據DKRA集團10月市場報告，全市場初級供應約12502套，環比增長9%；其中胡志明市貢獻10935套，佔87.5%，繼續居核心地位。

價格並未隨供應增加而回落。DKRA數據顯示，胡志明市10月初級公寓最低售價為每平方米3280萬越南盾，均價為每平方米6930萬越南盾，市中心高端項目最高達每平方米5.203億越南盾。鄰近的同奈省和平陽省初級公寓均價分別為每平方米5210萬和4820萬越南盾。

胡志明市工業大學商學院副院長、房地產項目主任李成進博士對《青年報》表示，供應回升是積極信號，有助於緩解市場“缺貨”，但初級房價很難下降。他給出三個原因：新增房源多為每平方米7000萬至1.2億越南盾的高端及豪華產品，每平方米4500萬越南盾以下的適中價位公寓幾乎缺席；2024年《土地法》新地價表推高土地使用費，疊加建材、人工和消防標準趨嚴，開發成本上升；2026至2028年入市項目多為停滯3至5年後才解除法律障礙的項目，期間的貸款利息和機會成本被計入售價。

李成進認為，開發商不會直接在合同上降價，以免引發前期購房者反彈並壓低銀行抵押物估值，而會採用延長付款進度至2至3年、24至36個月零利率支持、寬限本金或贈送裝修包等“隱性降價”方式。

購房者的資金成本同樣構成壓力。越南房地產評估研究院對10家商業銀行的調查顯示，購房優惠貸款利率普遍為每年8.5%至11%，僅適用於前6至12個月；優惠期後按基準利率加3.3至3.5個百分點浮動，實際還款利率升至每年13%至15%。Dat Xanh Services金融經濟房地產研究院調查則顯示，截至2026年9月，前12個月優惠利率普遍為每年9.8%至11.5%，浮動利率為每年13%至16%。

在11月12日河內舉行的一場房地產論壇上，BIDV首席經濟學家艮文力表示，進一步下調貸款利率的空間十分有限。他指出，越南國家銀行政策利率目前為4.5%，已屬較低水平，而銀行淨息差已從2025年底約3%收窄至目前約2.5%；信貸增長持續高於資金動員增長，也給系統流動性帶來壓力。