专家谈居民存款偏好与楼市复苏

在题为“热潮过后的房地产——价格将走向何方？”的研讨会上，OneHousing专家陈光忠（Trần Quang Trung）表示，未来房价走势取决于宏观经济、资本市场以及各类购房者行为等多重因素，因此很难准确判断市场何时“触底”，也难以断言价格是否还会继续下跌。

陈光忠把居民资金配置视为楼市复苏的关键条件。他说，只有当居民不再优先把钱存入银行、转而投向包括房地产在内的其他投资渠道时，市场才有机会出现明显复苏。他同时指出，存款利率仍有吸引力时，民众倾向于选择储蓄，而非承担波动性更高资产的风险；利率回落到合适水平、存款收益不再具有优先地位后，资金才可能流向股市和房地产。但他强调，这种转移并不意味着资金会立刻涌入楼市，投资决定还取决于收益预期、升值前景、流动性和资金成本。

对于价格是否继续调整，陈光忠认为应分板块和投资者群体来看，而非对整个市场给出统一判断。在二级市场，使用约20%至30%自有资金、借助金融杠杆的投资者值得关注；若被迫卖房回笼资金，亏损可能相当于已投入的自有资金，具体取决于贷款余额、相关费用和实际售价。他认为，这可能在某些地区形成降价压力，尤其是此前市场过热阶段价格大幅上涨的地方。

谈到住宅用地，陈光忠表示，过去买地、分块或建房出售的活动相对自由，而这类投资者往往缺乏专门的金融支持方案。2024年至2025年，多地房地产价格快速上涨；在河内东部包括龙编、东英和嘉林等地，有投资者贷款买地后继续借款建房转售获利。当资金成本上升或流动性不及预期时，持有杠杆资产可能变成压力，因此住宅用地价格仍可能继续调整，幅度取决于地区和卖方的财务状况。

在购房建议上，陈光忠表示，若需在没有合适利率支持政策的情况下贷款、仅为投资获利，目前并非合适时机；反之，为自住或改善居住条件，则可能是值得考虑的阶段。他建议购房者将当前价格与6个月、一年或两年前的水平比较，并参考市场挂牌价评估议价空间，重点是以自身支付能力确定合适价格，而非追逐未来涨价预期，同时考察配套、法律手续、社区形成、交通连接和城市规划契合度。

陈光忠称，OneHousing近三个月的交易统计显示，真实自住、改善居住和首次购房（包括为子女购房）的需求正在主导市场，投资群体则趋于谨慎，市场更多依赖实际使用需求。他还提到，部分家庭提前为两三年后子女到河内求学准备住房，若资金和财务计划已就绪，现在寻找合适房源也可纳入考虑。