專家談居民存款偏好與樓市復甦

在題為“熱潮過後的房地產——價格將走向何方？”的研討會上，OneHousing專家陳光忠（Trần Quang Trung）表示，未來房價走勢取決於宏觀經濟、資本市場以及各類購房者行為等多重因素，因此很難準確判斷市場何時“觸底”，也難以斷言價格是否還會繼續下跌。

陳光忠把居民資金配置視為樓市復甦的關鍵條件。他說，只有當居民不再優先把錢存入銀行、轉而投向包括房地產在內的其他投資渠道時，市場才有機會出現明顯復甦。他同時指出，存款利率仍有吸引力時，民眾傾向於選擇儲蓄，而非承擔波動性更高資產的風險；利率回落到合適水平、存款收益不再具有優先地位後，資金才可能流向股市和房地產。但他強調，這種轉移並不意味著資金會立刻湧入樓市，投資決定還取決於收益預期、升值前景、流動性和資金成本。

對於價格是否繼續調整，陳光忠認為應分板塊和投資者群體來看，而非對整個市場給出統一判斷。在二級市場，使用約20%至30%自有資金、藉助金融槓桿的投資者值得關注；若被迫賣房回籠資金，虧損可能相當於已投入的自有資金，具體取決於貸款餘額、相關費用和實際售價。他認為，這可能在某些地區形成降價壓力，尤其是此前市場過熱階段價格大幅上漲的地方。

談到住宅用地，陳光忠表示，過去買地、分塊或建房出售的活動相對自由，而這類投資者往往缺乏專門的金融支持方案。2024年至2025年，多地房地產價格快速上漲；在河內東部包括龍編、東英和嘉林等地，有投資者貸款買地後繼續借款建房轉售獲利。當資金成本上升或流動性不及預期時，持有槓桿資產可能變成壓力，因此住宅用地價格仍可能繼續調整，幅度取決於地區和賣方的財務狀況。

在購房建議上，陳光忠表示，若需在沒有合適利率支持政策的情況下貸款、僅為投資獲利，目前並非合適時機；反之，為自住或改善居住條件，則可能是值得考慮的階段。他建議購房者將當前價格與6個月、一年或兩年前的水平比較，並參考市場掛牌價評估議價空間，重點是以自身支付能力確定合適價格，而非追逐未來漲價預期，同時考察配套、法律手續、社區形成、交通連接和城市規劃契合度。

陳光忠稱，OneHousing近三個月的交易統計顯示，真實自住、改善居住和首次購房（包括為子女購房）的需求正在主導市場，投資群體則趨於謹慎，市場更多依賴實際使用需求。他還提到，部分家庭提前為兩三年後子女到河內求學準備住房，若資金和財務計劃已就緒，現在尋找合適房源也可納入考慮。