越南擬提高土地拍賣保證金上限

修法背景：政府提交國會修訂《資產拍賣法》草案

越南政府已向國會提交《資產拍賣法》修訂草案。草案針對個人住宅用地使用權拍賣，擬將現行最高20%的預繳保證金上限提高至起始價的20%至50%，並補充規定：住宅用地競得人若棄標，將被沒收全部保證金，並在全國範圍內禁止參加此類資產拍賣6個月至5年。

棄標亂象：河內多場土地拍賣出現高價棄標

草案出臺的背景是河內多起土地拍賣亂象。2024年8月，舊屬河內市青威縣（Thanh Oai）的68塊土地拍賣中，最高成交價超過每平方米1.005億越盾，遠高於起始價；但繳款期限過後，僅13塊完成財務義務，成交價在每平方米8000萬至1億越盾以上的地塊均被棄標。2024年11月底，河內市朔山縣（Sóc Sơn）一場拍賣中，6名涉案人串通多輪報價，在第五輪對36塊地報出異常高價，其中一塊超過每平方米300億越盾，下一輪卻停止加價致拍賣失敗，造成近4.2億越盾損失，6人被追究刑事責任。

企業界：支持嚴管但擔憂資金壓力

胡志明市一家房地產企業負責人表示，完全支持國家整肅紀律、清除“哄抬虛價後棄標”的行為，但對價值數千億越盾的項目地塊，50%的保證金將給守法企業現金流帶來巨大壓力，大量資金從報名環節即被佔用，推高資金成本，可能使競拍收窄至少數財力雄厚集團或聯合體，削弱實質競爭。

專家與律師：建議階梯化保證金並強化事後監管

胡志明市經濟—財政大學（UEF）專家阮維光（Nguyễn Duy Quang）認為，50%的高額保證金能增強財務責任約束、明顯減少異常高價後棄標現象，但美國、英國、澳大利亞及許多經合組織（OECD）國家的保證金普遍僅為資產價值的5%至20%，重點在於事後制裁、信用黑名單、線上拍賣和銀行財務能力核驗。他建議大型項目保證金止於15%至30%，小型或高風險資產適用30%至35%，並配套2至5年禁拍、全國數據公開和銀行擔保。胡志明市律師團律師阮國瑞芳（Nguyễn Quốc Thụy Phương）建議按地塊類型實行階梯保證金：服務居民實際居住需求的小額地塊維持10%至20%，大型項目地塊、商服用地或投機風險高的“熱區”適用30%至50%，並允許以財務能力證明或銀行保函替代現金，按違規行為分類確定6個月至5年的禁拍期限。

社會影響與程序透明擔憂

有多年參與土地拍賣的阮德鴻（Nguyễn Đức Hồng）指出，繳款能力與報名時即時籌措現金的能力並不一致，高額保證金主要反映某一時點的資金調度能力，未必能識別購地目的，反而可能對年輕人、新立家庭、工薪階層和資產較少的家庭衝擊更大。河內一名跟蹤資產拍賣的專家認為，提高保證金可能使部分真實需求者退出，競爭實質減少，市場更集中於資金雄厚群體，增加操縱、串通或壓價風險；若在20%至50%區間內選擇具體比例缺乏明確標準，同類拍賣可能適用不同比例，民眾難以預估資金需求，高比例若缺乏說明還可能引發公平性質疑和投訴。該專家提出，保證金比例及確定依據應在接收材料前公開，並對同類情形統一適用。