專家談越南房價成本構成

越南多位房地產與金融領域專家近日分析房價成本構成時指出，土地成本、徵地拆遷費用、融資成本與行政審批環節疊加，是房價難以下降的直接原因。原財政部價格市場研究院院長吳智龍（Ngô Trí Long）副教授表示，房地產售價包含土地、徵地拆遷、貸款資金、法律手續、基礎設施、稅費、銷售費用以及企業投資所需的最低利潤等多項成本，其中土地成本在城市和基礎設施發達地區佔比尤其大。

吳智龍說，當地價上漲時，企業只有三種選擇：提高售價、壓縮利潤或停止開發項目；如果售價不足以覆蓋成本和風險，新增供應就會被推遲或收縮，這正是房價難以回落的原因。他同時指出，房價還受供需、購買力、收入、信貸、利率、規劃、項目質量和實際使用需求影響，遠離居民區、缺乏基礎設施、只因規劃傳聞而購入的地塊仍可能大幅貶值。

EZ房地產投資與發展股份公司總經理範德鑽（Phạm Đức Toản）表示，當前開發項目的主要困難之一是手續繁多，多數項目需經廳局和地方兩輪徵求意見；徵地拆遷階段又出現土地定價、項目內公共土地等障礙，並需向居民追加徵地補償費用。他認為，多地住宅和城區項目審批覆雜，導致項目擱置多年、產品無法入市，造成供應稀缺和供需錯配，進而推高房價。

金融專家艮文力（Cấn Văn Lực）博士也認為，成本負擔是房價難降的直接原因。他指出，土地和徵地拆遷費用佔比日益增大，尤其是新土地價格表接近市場價後，財務義務驟增；建材價格、人工成本和銀行貸款利息同時攀升，共同推高項目開發總成本，這些支出最終都轉嫁到售價上。

世邦魏理仕（Savills）胡志明市研究與諮詢副總監高氏清香（Cao Thị Thanh Hương）表示，售價與自住買家支付能力之間的差距處於高位。她引述Savills數據稱，2026年第二季度胡志明市80%的一手公寓價格已超過每平方米1億越盾，而全市場吸納率降至約32%，並繼續承壓。她表示，開發商目前傾向於維持掛牌價，通過利率支持、固定利率貸款、本金寬限期、快速付款折扣和延長付款進度等財務政策幫助買家，而非直接降價。

高氏清香預計，未來6至12個月整體價格水平難以大幅下降，因為開發商自身也承擔較大的資金成本，但項目之間的分化可能更明顯：位置、法律和開發商信譽較好的項目有望保持穩定，競爭力弱或依賴槓桿的產品則面臨調整壓力，調整更可能以局部銷售政策的形式出現。另據該報道，越南總理黎明興（Lê Minh Hưng）在10月18日下午國會小組討論中表示，政府正按中央和國會要求降低經濟投入成本，包括土地和房地產價格，並推動社會住房和租賃住房發展；待國會通過修訂後的《土地法》，國家將決定和調控土地價格。