越南国会讨论房地产三法修订与停滞项目转让机制

三法修订进入国会审议

越南第十五届国会第二次会议期间，政府向国会提交《土地法（修订）》《住房法（修订）》和《房地产经营法（修订）》三项法律草案。这三项法律相互关联，直接影响国家发展资源、投资经营活动以及民众的居住、财产和生计。政府总理黎明兴在10月22日的小组讨论中表示，修法不仅是为了落实中央新方向，也是为及时处理实践中产生的问题、疏通土地资源。

土地法草案的规划与地价机制

《土地法》修订草案的重点之一是土地使用规划、土地分配、租赁和用途变更程序。草案不再过度细化土地分类，简化规划体系，将用地内容纳入省级规划；乡级土地使用计划按简化、数字化方向编制，并与相关规划整合，以适应两级地方政府模式。地价方面，草案继续规定由国家决定地价，转向按地价表和调整系数确定地价，取代2024年《土地法》按具体项目确定地价的机制。草案还规定每块土地在全国范围内拥有唯一标识码，作为数据连接和简化行政手续的基础。

国会主席强调法律稳定性

国会主席陈青敏从立法角度强调《土地法》须保障长期稳定，应能稳定运行5至10年甚至10至15年，避免刚颁布就暴露不足而反复修改。他指出，2024年《土地法》实施一年多后，规划、地价、收回土地、分配和租赁土地等环节已暴露出若干瓶颈。地价须兼顾平衡、稳定和透明，坚持贴近市场原则，但不绝对化按纯市场原则定价，避免地价表突然上涨推高补偿和土地使用费，导致项目停滞。

停滞房地产项目转让机制

针对因投资方未完成土地财政义务而停滞的房地产项目，国会主席陈青敏在审议《房地产经营法》修订草案时提出，应允许受让方继承尚未完成的财政义务，条件是受让方具备明确财务能力、承诺在具体期限内履行，并有银行担保或财产担保。同时须建立快速处理机制，应对投资方放弃或不愿继续实施的项目，保护已购房、已交定金者的权益。他强调，疏通瓶颈不等于放松管理原则，削减经营条件、缩短程序须与管控投资者能力、透明信息和防止利用政策行为并行，并须彻底防止房地产未具备经营条件时收取定金、预订款。

住房法草案与公证范围之争

《住房法》修订草案将住房划分为商业住房、租赁住房、公务住房和政策性住房四类，并新增租赁住房发展一章，规定承租对象、国家资金和民间资金发展形式、投资方优惠政策及租金确定原则。政府总理黎明兴表示，目标是满足民众居住需求并与社会保障相结合，分类旨在纠正支持政策未精准覆盖优先对象的问题。在小组讨论中，司法部长黄清松还就三项法律中须公证的交易范围提出意见，认为须在法律中明确，而非交由政府法令决定，以保障民众在签约前知晓交易条件。