越南國會討論房地產三法修訂與停滯項目轉讓機制

三法修訂進入國會審議

越南第十五屆國會第二次會議期間，政府向國會提交《土地法（修訂）》《住房法（修訂）》和《房地產經營法（修訂）》三項法律草案。這三項法律相互關聯，直接影響國家發展資源、投資經營活動以及民眾的居住、財產和生計。政府總理黎明興在10月22日的小組討論中表示，修法不僅是為了落實中央新方向，也是為及時處理實踐中產生的問題、疏通土地資源。

土地法草案的規劃與地價機制

《土地法》修訂草案的重點之一是土地使用規劃、土地分配、租賃和用途變更程序。草案不再過度細化土地分類，簡化規劃體系，將用地內容納入省級規劃；鄉級土地使用計劃按簡化、數字化方向編制，並與相關規劃整合，以適應兩級地方政府模式。地價方面，草案繼續規定由國家決定地價，轉向按地價表和調整係數確定地價，取代2024年《土地法》按具體項目確定地價的機制。草案還規定每塊土地在全國範圍內擁有唯一標識碼，作為數據連接和簡化行政手續的基礎。

國會主席強調法律穩定性

國會主席陳青敏從立法角度強調《土地法》須保障長期穩定，應能穩定運行5至10年甚至10至15年，避免剛頒佈就暴露不足而反覆修改。他指出，2024年《土地法》實施一年多後，規劃、地價、收回土地、分配和租賃土地等環節已暴露出若干瓶頸。地價須兼顧平衡、穩定和透明，堅持貼近市場原則，但不絕對化按純市場原則定價，避免地價表突然上漲推高補償和土地使用費，導致項目停滯。

停滯房地產項目轉讓機制

針對因投資方未完成土地財政義務而停滯的房地產項目，國會主席陳青敏在審議《房地產經營法》修訂草案時提出，應允許受讓方繼承尚未完成的財政義務，條件是受讓方具備明確財務能力、承諾在具體期限內履行，並有銀行擔保或財產擔保。同時須建立快速處理機制，應對投資方放棄或不願繼續實施的項目，保護已購房、已交定金者的權益。他強調，疏通瓶頸不等於放鬆管理原則，削減經營條件、縮短程序須與管控投資者能力、透明信息和防止利用政策行為並行，並須徹底防止房地產未具備經營條件時收取定金、預訂款。

住房法草案與公證範圍之爭

《住房法》修訂草案將住房劃分為商業住房、租賃住房、公務住房和政策性住房四類，並新增租賃住房發展一章，規定承租對象、國家資金和民間資金髮展形式、投資方優惠政策及租金確定原則。政府總理黎明興表示，目標是滿足民眾居住需求並與社會保障相結合，分類旨在糾正支持政策未精準覆蓋優先對象的問題。在小組討論中，司法部長黃清松還就三項法律中須公證的交易範圍提出意見，認為須在法律中明確，而非交由政府法令決定，以保障民眾在簽約前知曉交易條件。