越南国会讨论房地产法修订草案项目转让条款

越南国会10月30日上午在会场讨论《房地产经营法》修订草案，多名代表围绕定金、付款、担保、项目转让和房地产合同提出修改意见。讨论既涉及为市场疏通资源，也强调从早控制房地产经营中的违规行为、保护购房者合法权益。

芹苴市代表苏爱云评价草案第18条第5款关于未来形成房地产定金上限为5%的规定是合适的，认为这有助于防止开发商在项目未完成法律手续时通过留位合同、意愿登记表占用资金。她同时建议补充资金流管控机制，要求这5%定金必须转入项目担保银行的冻结账户，开发商只有在项目具备条件且双方正式签署买卖合同后才能提取。

针对第20条第1款b项和c项，苏爱云提出，当购房者尚未取得土地使用权证书时，开发商最多只能收取合同价值的95%。她建议，如果迟发证书源于国家机构方面的客观原因，例如地价确定缓慢、规划调整审批延迟，应允许以等值无条件银行担保函替代被冻结的5%款项。她认为这有助于企业维持流动性、减轻财务成本压力，同时保障国家和购房者权益。

在项目转让问题上，苏爱云建议增加受控的财务义务继承机制，允许在未完成财务义务的情况下转让项目，条件是受让方支付的全部资金在银行冻结，并优先直接划入国家预算以完成土地使用权款项义务。清化省代表梁氏花则提出，应研究开发商无力推进项目、未完成财务义务但有具备能力的受让方时的处理方案，确保财务义务得到确定和核验，受让方具备能力并有付款保障，避免转让成为拖延对国家义务的手段。

梁氏花还建议补充第32条，明确已收取客户款项、担保义务、保修和发证责任的移交时点和范围，确保更换开发商不中断对购房者的责任。对于合同转让，她建议在第39条第2款增加确定权利义务继承时点和范围的原则，处理剩余付款义务及转让前发生的违规责任，并保障担保受益权、5%款项及利息的继承。

海防市代表武文进建议完善草案，严格管控房地产进入经营的条件，明确管理机构责任，加大对违规开发商的处罚力度。他引用河内芒青集团项目案例称，超过3900套公寓被列入因处理违规而拟拆除的方案，认为严重规划与建设秩序违规可能长期存在，而数千套公寓仍被交易、居民已入住多年，处理违规时居民又面临失去住房的风险。

武文进还建议完善第4条和第19条，要求核对在售公寓数量与已批准规划、设计是否一致，及时发现超批销售，避免居民购房入住后才发现违规。他提出明确第5条和第59条中各机构在发现、阻止和处理违规项目中的责任，并完善第13条、第15条、第18条等规定，强制开发商退还、赔偿和补救其造成的后果，尤其是工程被迫拆除、影响居民居住权益的情况。