越南國會討論房地產法修訂草案項目轉讓條款

越南國會10月30日上午在會場討論《房地產經營法》修訂草案，多名代表圍繞定金、付款、擔保、項目轉讓和房地產合同提出修改意見。討論既涉及為市場疏通資源，也強調從早控制房地產經營中的違規行為、保護購房者合法權益。

芹苴市代表蘇愛雲評價草案第18條第5款關於未來形成房地產定金上限為5%的規定是合適的，認為這有助於防止開發商在項目未完成法律手續時通過留位合同、意願登記表佔用資金。她同時建議補充資金流管控機制，要求這5%定金必須轉入項目擔保銀行的凍結賬戶，開發商只有在項目具備條件且雙方正式簽署買賣合同後才能提取。

針對第20條第1款b項和c項，蘇愛雲提出，當購房者尚未取得土地使用權證書時，開發商最多隻能收取合同價值的95%。她建議，如果遲發證書源於國家機構方面的客觀原因，例如地價確定緩慢、規劃調整審批延遲，應允許以等值無條件銀行擔保函替代被凍結的5%款項。她認為這有助於企業維持流動性、減輕財務成本壓力，同時保障國家和購房者權益。

在項目轉讓問題上，蘇愛雲建議增加受控的財務義務繼承機制，允許在未完成財務義務的情況下轉讓項目，條件是受讓方支付的全部資金在銀行凍結，並優先直接劃入國家預算以完成土地使用權款項義務。清化省代表梁氏花則提出，應研究開發商無力推進項目、未完成財務義務但有具備能力的受讓方時的處理方案，確保財務義務得到確定和核驗，受讓方具備能力並有付款保障，避免轉讓成為拖延對國家義務的手段。

梁氏花還建議補充第32條，明確已收取客戶款項、擔保義務、保修和發證責任的移交時點和範圍，確保更換開發商不中斷對購房者的責任。對於合同轉讓，她建議在第39條第2款增加確定權利義務繼承時點和範圍的原則，處理剩餘付款義務及轉讓前發生的違規責任，並保障擔保受益權、5%款項及利息的繼承。

海防市代表武文進建議完善草案，嚴格管控房地產進入經營的條件，明確管理機構責任，加大對違規開發商的處罰力度。他引用河內芒青集團項目案例稱，超過3900套公寓被列入因處理違規而擬拆除的方案，認為嚴重規劃與建設秩序違規可能長期存在，而數千套公寓仍被交易、居民已入住多年，處理違規時居民又面臨失去住房的風險。

武文進還建議完善第4條和第19條，要求核對在售公寓數量與已批准規劃、設計是否一致，及時發現超批銷售，避免居民購房入住後才發現違規。他提出明確第5條和第59條中各機構在發現、阻止和處理違規項目中的責任，並完善第13條、第15條、第18條等規定，強制開發商退還、賠償和補救其造成的後果，尤其是工程被迫拆除、影響居民居住權益的情況。