近年來，越南許多房地產、城區、旅遊和基礎設施項目因涉及土地和投資問題的法律障礙而遇到困難或長期延誤。
這些問題通常出現在涉及投資者選擇、土地分配、土地租賃、土地使用目的轉換或土地價格確定的檢查結論、審計結論或法院判決中。在許多情況下，項目已經開始、涉及第三方交易或在違規行為被識別之前已籌集資金，使得這些項目的法律處理更加複雜。
為解決這些問題，國會和政府批准了第170/2024/QH15號決議、第29/2026/QH16號決議和第147/2026/ND-CP號法令，以建立特殊機制，解決在2024年土地法於2024年8月1日生效之前產生的土地法違規行為導致的待決和長期項目的法律問題並消除障礙。
2024年11月30日，越南國會批准了第170/2024/QH15號決議，關於特殊機制以解決某些地方檢查結論、審計結論和法院判決中確定的與項目和土地有關的問題。
值得注意的是，第170號決議為峴港的13個項目和慶和的11個項目建立了處理機制。根據該決議，投資者可以在滿足規定條件的情況下繼續實施項目，包括符合適用規劃、遵守國防和安全要求、滿足投資者能力要求以及依法完全履行財務義務，包括因重新確定土地價格和重新計算相關財務責任而產生的義務。
第170號決議反映了在某些情況下允許繼續實施停滯項目的轉變，特別是當項目已經取得進展或涉及投資、金融或第三方交易時。該決議並非自動終止項目或收回土地，而是側重於彌補法律和財務後果以促進繼續實施的方法。
根據第170號決議建立的機制，國會於2026年4月24日批准了第29/2026/QH16號決議，以擴大處理在2024年土地法於2024年8月1日生效之前產生的土地法違規行為的機制，並促進待決項目的解決。
第29號決議下的幾項顯著機制包括處理被授予違法土地使用證的項目、涉及投資者選擇、土地分配、土地租賃或土地收回違規的項目，以及涉及土地使用目的違規的項目。
處理被授予違法土地使用證的項目
第29號決議的一個顯著方面是其處理被授予違法土地使用證的項目的機制。這些證書包括將土地使用目的標識為“住宅用地（未形成住宅單元）”、“住宅用地（用於建設和房地產或旅遊業務目的）”或包含與土地法規定不一致信息的住宅用地。
根據該決議，省級人民委員會負責根據獨立性、客觀性和透明度審查此類項目的規劃狀況。對於符合適用規劃並具有住宅開發土地使用功能的項目，土地使用目的可調整為住宅用地，前提是投資者履行其財務義務並滿足繼續實施的條件。
其他情況可根據決議調整為商業和服務用地。
在實踐中，在統一法律指導出臺之前，許多度假村和公寓項目已經應用了“住宅用地（未形成住宅單元）”和“住宅用地（用於建設和房地產或旅遊業務目的）”的概念。允許審查和調整土地使用目的的機制反映了一種以補救法律後果和財務義務為基礎的方法，以促進繼續實施。
處理涉及土地和投資者選擇的違規項目
對於在檢查結論、審計結論或法院判決中確定的涉及投資者選擇、土地分配、土地租賃或土地使用目的轉換的違規項目，省級人民委員會可考慮應用類似於第170號決議下應用於峴港和慶和項目的機制。
根據該決議，可考慮幾類項目。這些包括投資者未經土地使用權拍賣或投資者選擇招標而被選擇、已發佈土地分配或土地租賃決定、或者即使沒有此類決定但已在該土地上開始建設的項目。該決議還涵蓋已發佈土地分配或土地租賃決定並開始建設、但隨後這些決定被撤銷的項目。
此外，該決議可能適用於投資者已預付補償、支持和安置資金或支付押金但尚未被分配或租賃土地的項目。它還涉及通過土地使用權收購安排獲得投資政策批准或批准將土地使用目的轉換為住宅用地，但尚未擁有住宅用地的住宅、城區或住宅區項目。
在某些情況下，項目無需重新進行土地使用權拍賣程序或投資者選擇招標程序。某些項目還可以同時進行投資政策批准程序和投資者批准程序以繼續實施。
如果投資者不滿足繼續實施的能力要求，主管國家機構可根據法律選擇其他投資者，並償還投資者預付的補償、支持和安置費用以及項目土地上產生的建設成本（如有）。
這些機制可能對目前面臨與土地使用權拍賣、投資者選擇招標或土地分配和土地租賃程序有關的法律問題的項目產生重大影響。
處理涉及土地收回違規的項目
對於國家在法律規定不允許的情況下收回土地，但投資者已為收回整個項目土地面積支付了費用的某些項目，如果滿足決議規定的條件，投資者可以繼續實施項目。
適用幾項關鍵條件，包括投資者滿足項目實施的能力和資格要求、目前正在管理、使用和在該土地上進行建設投資，以及土地收回涉及國家部分過錯。此外，項目必須無爭議，或任何爭議必須已完全解決，並且項目必須符合適用規劃。
如果項目不滿足繼續實施的條件，國家將終止項目並根據法律償還相關費用。
在許多情況下，投資者在檢查結論或與土地收回有關的爭議出現之前，已預付補償、支持和安置費用或進行建設投資較長時間。
第29號決議允許在某些情況下繼續實施的機制反映了一種考慮項目實際實施狀況以及檢查結論、審計結論或法院判決中確定的事項的方法。
處理涉及土地使用目的違規的項目
對於已獲得投資政策決定或批准、投資批准、投資者批准並符合相關規劃的某些涉及土地使用目的違規的項目，省級人民委員會可審查和調整項目目標、修訂土地分配或土地租賃決定，或允許轉換土地使用目的以繼續實施。
然而，投資者仍需完全履行其財務義務、退還因違規產生的任何非法利潤，並依法接受行政處罰。
一個值得注意的方面是，該決議允許符合規劃的某些工程不進行強制拆除，而不是在所有違規情況下都應用拆除措施。這反映了一種側重於補救財務義務和法律後果的方法，以最大限度地減少對投資和商業活動以及資產使用的影響。
2026年5月7日，政府批准了第147/2026/ND-CP號法令，指導實施第29號決議關於處理某些土地法違規行為和消除待決及長期項目障礙的機制。
第147號法令為第29號決議下的幾項關鍵機制提供了指導，包括處理被授予違法土地使用證的項目；對涉及投資者選擇、土地分配或土地租賃違規的項目繼續土地分配或土地租賃；以及處理涉及土地收回違規的項目。
對於被授予違法土地使用證的項目，該法令提供了審查規劃、調整土地使用目的和土地使用期限、重新確定土地價格、土地使用費和土地租金支付以及處理已發證書的程序指導。
對於涉及投資者選擇、土地分配或土地租賃違規的項目，該法令提供了審查繼續實施條件、土地分配和土地租賃程序、確定財務義務以及處理投資者預付成本的程序指導。
對於涉及土地收回違規的項目，該法令提供了審查繼續實施條件、土地分配、土地租賃或土地使用目的轉換的程序，以及在項目不允許繼續的情況下償還投資者成本的指導。
第147號法令為程序、實施機關和確定額外財務義務的方法提供了詳細指導。
這可能促進第29號決議下特殊機制的實施，特別是鑑於此前待決項目的處理因缺乏相關國家當局的詳細指導而面臨困難。
第170號決議、第29號決議和第147號法令下的機制表明，在處理2024年土地法生效前產生的土地法違規項目的方法上發生了顯著轉變。
在某些情況下，新機制允許在審查法律條件、規劃、財務義務和投資者能力後繼續實施。
這種方法反映了更廣泛的政策方向，即側重於補救法律後果和財務義務，而不是自動終止項目或收回土地。
這些機制可能會降低完全取消的風險，併為延遲項目的繼續實施、重組或復興創造機會，特別是對於已經開始建設或涉及第三方關係的項目。
然而，這些機制仍然在很大程度上取決於國家當局進行的審查過程，特別是在規劃、違規範圍、財務義務和投資者能力方面。
因此，投資者、項目業主、貸款人和相關方應審查與項目有關的法律地位、規劃、土地檔案、財務義務以及相關檢查結論、審計結論或法院判決，以評估應用這些機制的可能性。
及早準備法律文件和適當的處理計劃可能會顯著影響繼續實施項目的能力。
越南中文社
