越南为延迟项目制定新特殊机制

近年来，越南许多房地产、城区、旅游和基础设施项目因涉及土地和投资问题的法律障碍而遇到困难或长期延误。

这些问题通常出现在涉及投资者选择、土地分配、土地租赁、土地使用目的转换或土地价格确定的检查结论、审计结论或法院判决中。在许多情况下，项目已经开始、涉及第三方交易或在违规行为被识别之前已筹集资金，使得这些项目的法律处理更加复杂。

为解决这些问题，国会和政府批准了第170/2024/QH15号决议、第29/2026/QH16号决议和第147/2026/ND-CP号法令，以建立特殊机制，解决在2024年土地法于2024年8月1日生效之前产生的土地法违规行为导致的待决和长期项目的法律问题并消除障碍。

2024年11月30日，越南国会批准了第170/2024/QH15号决议，关于特殊机制以解决某些地方检查结论、审计结论和法院判决中确定的与项目和土地有关的问题。

值得注意的是，第170号决议为岘港的13个项目和庆和的11个项目建立了处理机制。根据该决议，投资者可以在满足规定条件的情况下继续实施项目，包括符合适用规划、遵守国防和安全要求、满足投资者能力要求以及依法完全履行财务义务，包括因重新确定土地价格和重新计算相关财务责任而产生的义务。

第170号决议反映了在某些情况下允许继续实施停滞项目的转变，特别是当项目已经取得进展或涉及投资、金融或第三方交易时。该决议并非自动终止项目或收回土地，而是侧重于弥补法律和财务后果以促进继续实施的方法。

根据第170号决议建立的机制，国会于2026年4月24日批准了第29/2026/QH16号决议，以扩大处理在2024年土地法于2024年8月1日生效之前产生的土地法违规行为的机制，并促进待决项目的解决。

第29号决议下的几项显著机制包括处理被授予违法土地使用证的项目、涉及投资者选择、土地分配、土地租赁或土地收回违规的项目，以及涉及土地使用目的违规的项目。

处理被授予违法土地使用证的项目

第29号决议的一个显著方面是其处理被授予违法土地使用证的项目的机制。这些证书包括将土地使用目的标识为“住宅用地（未形成住宅单元）”、“住宅用地（用于建设和房地产或旅游业务目的）”或包含与土地法规定不一致信息的住宅用地。

根据该决议，省级人民委员会负责根据独立性、客观性和透明度审查此类项目的规划状况。对于符合适用规划并具有住宅开发土地使用功能的项目，土地使用目的可调整为住宅用地，前提是投资者履行其财务义务并满足继续实施的条件。

其他情况可根据决议调整为商业和服务用地。

在实践中，在统一法律指导出台之前，许多度假村和公寓项目已经应用了“住宅用地（未形成住宅单元）”和“住宅用地（用于建设和房地产或旅游业务目的）”的概念。允许审查和调整土地使用目的的机制反映了一种以补救法律后果和财务义务为基础的方法，以促进继续实施。

处理涉及土地和投资者选择的违规项目

对于在检查结论、审计结论或法院判决中确定的涉及投资者选择、土地分配、土地租赁或土地使用目的转换的违规项目，省级人民委员会可考虑应用类似于第170号决议下应用于岘港和庆和项目的机制。

根据该决议，可考虑几类项目。这些包括投资者未经土地使用权拍卖或投资者选择招标而被选择、已发布土地分配或土地租赁决定、或者即使没有此类决定但已在该土地上开始建设的项目。该决议还涵盖已发布土地分配或土地租赁决定并开始建设、但随后这些决定被撤销的项目。

此外，该决议可能适用于投资者已预付补偿、支持和安置资金或支付押金但尚未被分配或租赁土地的项目。它还涉及通过土地使用权收购安排获得投资政策批准或批准将土地使用目的转换为住宅用地，但尚未拥有住宅用地的住宅、城区或住宅区项目。

在某些情况下，项目无需重新进行土地使用权拍卖程序或投资者选择招标程序。某些项目还可以同时进行投资政策批准程序和投资者批准程序以继续实施。

如果投资者不满足继续实施的能力要求，主管国家机构可根据法律选择其他投资者，并偿还投资者预付的补偿、支持和安置费用以及项目土地上产生的建设成本（如有）。

这些机制可能对目前面临与土地使用权拍卖、投资者选择招标或土地分配和土地租赁程序有关的法律问题的项目产生重大影响。

处理涉及土地收回违规的项目

对于国家在法律规定不允许的情况下收回土地，但投资者已为收回整个项目土地面积支付了费用的某些项目，如果满足决议规定的条件，投资者可以继续实施项目。

适用几项关键条件，包括投资者满足项目实施的能力和资格要求、目前正在管理、使用和在该土地上进行建设投资，以及土地收回涉及国家部分过错。此外，项目必须无争议，或任何争议必须已完全解决，并且项目必须符合适用规划。

如果项目不满足继续实施的条件，国家将终止项目并根据法律偿还相关费用。

在许多情况下，投资者在检查结论或与土地收回有关的争议出现之前，已预付补偿、支持和安置费用或进行建设投资较长时间。

第29号决议允许在某些情况下继续实施的机制反映了一种考虑项目实际实施状况以及检查结论、审计结论或法院判决中确定的事项的方法。

处理涉及土地使用目的违规的项目

对于已获得投资政策决定或批准、投资批准、投资者批准并符合相关规划的某些涉及土地使用目的违规的项目，省级人民委员会可审查和调整项目目标、修订土地分配或土地租赁决定，或允许转换土地使用目的以继续实施。

然而，投资者仍需完全履行其财务义务、退还因违规产生的任何非法利润，并依法接受行政处罚。

一个值得注意的方面是，该决议允许符合规划的某些工程不进行强制拆除，而不是在所有违规情况下都应用拆除措施。这反映了一种侧重于补救财务义务和法律后果的方法，以最大限度地减少对投资和商业活动以及资产使用的影响。

2026年5月7日，政府批准了第147/2026/ND-CP号法令，指导实施第29号决议关于处理某些土地法违规行为和消除待决及长期项目障碍的机制。

第147号法令为第29号决议下的几项关键机制提供了指导，包括处理被授予违法土地使用证的项目；对涉及投资者选择、土地分配或土地租赁违规的项目继续土地分配或土地租赁；以及处理涉及土地收回违规的项目。

对于被授予违法土地使用证的项目，该法令提供了审查规划、调整土地使用目的和土地使用期限、重新确定土地价格、土地使用费和土地租金支付以及处理已发证书的程序指导。

对于涉及投资者选择、土地分配或土地租赁违规的项目，该法令提供了审查继续实施条件、土地分配和土地租赁程序、确定财务义务以及处理投资者预付成本的程序指导。

对于涉及土地收回违规的项目，该法令提供了审查继续实施条件、土地分配、土地租赁或土地使用目的转换的程序，以及在项目不允许继续的情况下偿还投资者成本的指导。

第147号法令为程序、实施机关和确定额外财务义务的方法提供了详细指导。

这可能促进第29号决议下特殊机制的实施，特别是鉴于此前待决项目的处理因缺乏相关国家当局的详细指导而面临困难。

第170号决议、第29号决议和第147号法令下的机制表明，在处理2024年土地法生效前产生的土地法违规项目的方法上发生了显著转变。

在某些情况下，新机制允许在审查法律条件、规划、财务义务和投资者能力后继续实施。

这种方法反映了更广泛的政策方向，即侧重于补救法律后果和财务义务，而不是自动终止项目或收回土地。

这些机制可能会降低完全取消的风险，并为延迟项目的继续实施、重组或复兴创造机会，特别是对于已经开始建设或涉及第三方关系的项目。

然而，这些机制仍然在很大程度上取决于国家当局进行的审查过程，特别是在规划、违规范围、财务义务和投资者能力方面。

因此，投资者、项目业主、贷款人和相关方应审查与项目有关的法律地位、规划、土地档案、财务义务以及相关检查结论、审计结论或法院判决，以评估应用这些机制的可能性。

及早准备法律文件和适当的处理计划可能会显著影响继续实施项目的能力。

（编译：Jon；审校：Alex；来源：越南中文社yuenan.com）