一位讀者疑惑：如果公寓樓使用期限屆滿，房屋所有權證書是否自動失去法律效力？
如果檢測結果仍然安全，可以繼續居住，那麼居民需要辦理什麼手續還是職能部門自動更新？如果檢測不安全呢？
公寓使用期滿如何處理？
專家吳嘉黃回答：
根據該法，建設廳將是牽頭檢測評估當地公寓樓質量的主管單位。各公寓業主有責任配合併為檢測機構提供便利。
檢測結果是確定公寓樓是否安全、能否繼續使用的重要依據。
如果公寓樓仍然安全，居民可以繼續正常使用公寓。檢測結論會確定公寓樓的繼續使用期限，該信息將在建設廳門戶網站公開。
如果檢測結論認定公寓樓屬於必須拆除的情形，職能部門將辦理搬遷居民、拆除公寓樓以進行改造、重建或依法處理地塊的手續。
常見情況是工程的主要承重結構出現整體危險、有倒塌風險，不再滿足繼續使用的要求。
因此，簡單理解：使用期限屆滿只是設計年限，即到了需要考慮和檢測公寓狀況的時間點，並非公寓的“使用有效期”，也不是說到那一天房屋所有權證書就自動失去法律效力。如果大樓必須拆除，居民將被搬遷，業主的權益將按規定處理。
業主何時需要出資新建房屋？
根據2023年《住房法》，如果公寓樓位置符合規劃並重建為新公寓，有需求的居民將獲得原地安置。
如果公寓樓位置不符合規劃，不能重建新公寓，則業主將獲得貨幣補償或安置到其他地點。獲得安置的人對安置住房擁有所有權。
因此，拆除建築並不意味著業主“白白失去”公寓或將全部權益交給開發商。
拆除時，老公寓樓業主與非老公寓樓業主的權益有所不同。
對於1994年以前建造的老公寓樓，當公寓需要拆除、改造、重建時，業主無需出資重建，居民將獲得新房補償。
根據2024年第98號法令（指導《住房法》中公寓改造和重建），老公寓一層業主將獲得面積比原公寓大1-2倍的新公寓補償；二層及以上業主將獲得面積比原公寓大1-1.5倍的新公寓安置。
如果安置公寓面積大於補償面積，居民需補繳差額；如果小於，開發商需支付差額。如果業主不想接受安置房，可按獲批方案領取貨幣補償。
而對於1995年以後建造的公寓樓，拆除重建時，業主必須出資建設新公寓。出資額根據安置的新公寓面積和新房造價確定，按各項目的具體方案執行。
如果公寓業主不繳納重建資金，將不被安排新公寓，而是按財產價值解決權益。
視拆除原因，居民可獲得共有土地使用權價值的補償。如果拆除是為了按規劃統一改造和整修，還會計算公寓剩餘價值及其他自有面積的價值。
越南中文社
