過去一段時間，輿論對公寓使用期限、使用年限的規定以及到期後失去住房的問題頗為擔憂。
《青年報》就這一關切採訪了胡志明市土木工程科學技術協會（HCMCONS）主席黎如石博士。
公寓的使用期限可達100年
* 先生，最近政府要求建設部明確規定公寓使用期限，按照工程使用年限，確保符合並與建設法規定的工程使用期限保持一致。請您解釋清楚這些概念？
– 根據建設法和標準的規定，工程使用年限是住宅工程的耐久性和使用能力。
工程使用年限並非所有住房都相同，而是取決於工程等級，分為4級：一級使用年限100年以上，二級使用年限50-100年，三級使用年限20-50年，四級使用年限20年以下。
通常20層以上的公寓按照一級標準建設，使用年限相當於100年以上。
因此，如果公寓使用期限依據建設使用年限，城市居民可以放心，住房使用期限可長達上百年。
* 政府還要求具體規定公寓到期後的處理方式。公寓使用年限到期後會發生什麼？
– 使用年限是公寓建設時根據技術標準需要保證的住房質量最低規定水平。
類似於民眾購買食品時，產品上都會標註保質期。過了保質期，產品並非完全不能使用，只是質量下降，安全性也不再得到保證。
公寓也是如此，住房的實際質量取決於居民的維護、運營和使用。如果保養得好，工程仍可使用超過使用年限；反之，如果維護不佳，則會迅速老化。
根據規定，公寓使用年限到期後，將產生進行質量鑑定的要求。如果鑑定結果認為還可安全居住若干年，居民仍可繼續居住。
然而，如果鑑定結果認為不再安全居住，則必須按規定進行改造、重建。
住房使用到期後所有權仍然存在
* 您如何看待民眾對公寓50年使用期限的擔憂，以及擔心到期後失去公寓所有權？
– 除了投資辦公、旅遊、商業公寓等項目的公寓外，普通公寓使用期限通常為50年，根據國家土地出讓期限。
對於作為住宅的公寓，頒發給居民的權屬證書會明確註明土地和房屋兩項內容。其中，關於土地，登記為住宅用地，使用期限穩定、長期，而房屋所有權期限則留空。
這可理解為房屋所有權被確認為穩定、長期，除非房屋已過使用年限且鑑定結果認為不再安全居住，必須按規定重建。
在公寓必須拆除重建的情況下，全體居民的土地使用權完全不會失去，仍然完整。公寓地塊屬於全體居民共同使用，原則上居民必須出資重建新公寓。
這類似於個人在自己的土地上擁有房屋，幾十年後房屋老化、損壞嚴重，也必須拆除並在自己的地塊上重建。
因此，從法律本質以及民眾權益來看，擁有獨立住房土地或公寓在土地使用權和房屋所有權方面是相同的。
* 那麼，在公寓必須拆除重建的情況下，居民的相關權益將如何處理？
– 公寓在發生事故、自然災害、火災爆炸、使用年限到期等情況下必須拆除重建……
原則上，各公寓業主可以繼續共同出資建設新公寓。如果不這樣做，業主將按共同所有面積比例獲得土地使用權對應的貨幣補償。
如果根據規劃，公寓所在區域不再具有建設公寓的功能，民眾的土地使用權仍將按規定予以考慮和補償。
改造舊公寓以確保文明生活標準
* 您對完善公寓使用期限規定以及改變民眾對同意重建舊公寓的認識有何建議？
– 如已分析，公寓和獨立住房都有根據耐久性和建設質量確定的使用年限/使用期限。當舊公寓到了必須拆除重建的程度，居民的所有權和權益仍然存在。
因此，居民需要達成共識，服從搬遷，以確保自身生命安全，同時與政府配合解決後續重建手續，確保各方利益和諧。
居民住在過度老化的公寓中，不僅影響環境衛生和健康，還會危及生命。公寓是一個社區共同生活的地方，城市文明生活方式要求所有人遵守共同規範。
同時，國家需要完善法律框架，公開透明涉及公寓使用年限、使用期限、運營和管理的規定；需要明確規定新建公寓時的補償、支持和安置，以保障居民權益。
一切政策都是為了最大程度保護民眾安全，併為民眾創造生活品質，隨著時間推移擁有更寬敞的新住宅區和城市。
越南中文社
