然而，多位專家認為，從紙面規劃到實際落地建成新一代工業園區，仍面臨不少法律和運營思維上的瓶頸。
重新塑造新的生產生態系統
新一代工業園區的概念已在近期於胡志明市舉行的2026年越南工業地產論壇（VIPF）上提出討論，該論壇由《金融投資報》與越南工業地產協會（VIREA）聯合舉辦。
聯合國工業發展組織（UNIDO）國家項目經理阮簪英博士認為，市場正邁入一個名為新一代工業園區的新範疇。
在這裡，生產活動將集中於確保遵循循環經濟原則，有效利用資源並實現更清潔生產。同時，必須增強該生產生態系統抵禦外部壓力的能力。
這一模式的本質是一個徹底應用循環經濟的生產生態系統，並整合人工智能（AI）、大數據和數字化轉型。
據UNIDO代表表示，該模式要求四大基礎設施支柱必須從規劃談判階段就納入整合。
首先是高質量可再生能源，以滿足半導體和電子等支柱產業的需求。第二是工業共生和水的再利用基礎設施，將廢水和廢料轉化為循環資源。
第三是服務淨零目標的碳排放數據共享機制。最後是同步的物流基礎設施。
越南打造新一代工業園區的“難”與“需”
第一太平戴維斯越南工業服務部主管約翰·坎貝爾表示，越南形成新一代工業園區的障礙在於執行能力以及ESG的實質程度。
其中，他認為當前市場的最大挑戰已不再是尋找土地。好土地只能幫助地方進入“候選名單”，但執行能力、審批速度以及運營穩定性才決定其能否吸引高科技集團。
許多投資商在實施ESG時仍遇到困難，將其變成宣傳冊上的空洞廣告，而不是帶來切實經濟價值的工具。因此，約翰·坎貝爾表示，基礎設施開發商需要做的是放棄“單純賣地的地主”思維，轉變為綜合工業平臺，願意在企業長達50年的合作歷程中與其同行。
除租金外，工業園區還必須就未來20至30年的能源供應路線以及高質量勞動力供應作出明確承諾。
DSV亞太物流部可持續發展總監普雷斯科特·蓋洛德表示，生態設計的障礙不在於成本或預算，而源於規劃階段就缺乏生態思維。
大多數工業園區僅按當前標準建設最低限度基礎設施，導致當投資商轉向電動卡車或數據中心基礎設施時迅速落後的風險。與此同時，當企業只用專家做手工報告而不優化運營時，數據和AI正在被浪費。
因此，普雷斯科特·蓋洛德認為，我們需要改變願景，設計能夠適應50至100年長期需求的基礎設施，以服務3至4代企業。
越南中文社
