在9月29日於胡志明市舉行的2026年越南工業地產論壇第二場討論會上，專家和業內人士表示，執行能力、基礎設施整合水平、能源安全以及項目全生命週期支持的質量，正日益成為影響工業園區吸引力的決定性因素。
畢馬威越南合夥人黃翠陽表示，在經濟增長向好以及全球價值鏈持續重構的背景下，越南正面臨重大機遇，這進一步增強該國在全球製造業網絡中的作用。
他說：“越南的競爭力不能再僅僅從規模、成本優勢或低成本勞動力來審視。圍繞可持續性、人工智能、自動化和真正經濟效率的新要求，正促使人們重新思考工業園區產品如何開發和交付。”
因此，討論聚焦於三個關鍵問題：投資者在選擇製造地點時真正看重什麼，工業基礎設施產品需要如何演進，以及什麼決定企業的經濟效率。
黃翠陽還表示，除了現有優勢外，越南仍需解決審批速度、行政程序和能源基礎設施方面的延誤問題。政府主管部門、基礎設施開發商和投資者之間的密切協調，對於增強越南競爭力至關重要。
從工業地產諮詢角度來看，第一太平戴維斯越南工業服務部董事兼主管約翰·坎貝爾表示，隨著越南邁向更高價值環節，製造商選擇地點的標準也在變化。
坎貝爾表示：“關鍵不在於土地本身，而更多在於執行的確定性。關於執行確定性，我想強調三個關鍵因素。第一是速度與執行，包括電力容量以及從獲得許可到投產所需的時間。這些都是重要因素，也是為什麼過去八年我們看到能夠立即投入使用的現成廠房越來越受歡迎。”
第二是運營確定性，包括熟練勞動力供應、港口和基礎設施通達性，以及與能在交易完成後繼續提供及時支持的開發商或業主合作，因為這可能是長達50年的合作關係。
第三是面向未來的確定性。坎貝爾表示，製造商關注某一地點是否有擴張空間，以及未來20至30年明確的能源和電力路徑，因為製造業正變得越來越能源密集。
坎貝爾補充說：“當可持續性能解決真實商業問題時，它在商業上就是合理的。未來5年，擁有精密總體規劃、將製造、物流和服務連接起來的綜合性生態工業園區，將成為吸引高價值外國投資進入越南的明顯贏家。”
IMG福東首席執行官阮友識結合自2018年以來在隆安開發和運營工業園區的經驗表示，傳統工業園區模式正逐漸失去競爭優勢。
阮友識認為，市場正從基於提供工業用地能力的競爭，轉向基於滿足投資者實際需求能力的競爭。
他說：“IMG福東目前專注於兩大類解決方案。第一是確保可立即使用的技術基礎設施，包括配備22千伏和110千伏變電站的電力系統、現場清潔水處理廠以及完整的廢水處理系統，使二級投資者能夠接入基礎設施並實施項目。”
他補充說：“第二是增強運營能力和投資者支持。我們的內部人員被組織起來直接協助企業辦理法律手續，從而縮短從獲得許可到工廠正式投產的時間。”
阮友識表示，隨著各工業園區基礎設施日益趨同，在項目實施和運營全過程中為投資者提供直接支持的能力將成為重要競爭優勢。
清清功工業房地產公司首席執行官阮清章從實際開發經驗的角度審視工業園區模式的轉型。
他表示，過去的工業園區通常開發在已有勞動力池或本地原材料來源的地區，以服務特定投資者群體。
他補充說：“然而，新一輪投資對基礎設施整合的質量和水平提出了更高要求。因此，下一代工業園區需要結合綠色技術基礎設施、可再生能源和一體化物流，同時為工人創造適宜的生活環境和配套設施，以確保長期穩定運營。”
從構建工業生態系統的角度來看，KN控股副總經理阮俊英表示，向下一代工業園區模式轉型不可避免，但關鍵問題是明確每個工業園區的角色，以高效利用資源。
據他介紹，越南目前約有478個工業園區，總規劃面積約15萬公頃。到2030年，園區數量預計將達到約600個，總面積約18萬公頃，相當於新增3萬公頃。
阮俊英說：“在發展過程中，如果每個工業園區都試圖整合所有可能的功能，資源可能會變得分散，開發模式也可能過於鋪開。相反，我們需要構建一個角色明確分化的生態系統。”
“對於服務高科技和半導體產業的工業園區，重點應放在大容量、高穩定性電力供應和嚴格的廢水處理系統上。同時，服務食品加工和輕工業製造的工業園區應優化選址，靠近原材料來源和物流路線。”
這種角色分化還需要在區域層面加以考慮。阮俊英表示，胡志明市在高科技和服務業方面具有優勢；巴地頭頓，尤其是富美，在重工業和深水港方面實力較強；而西寧和湄公河三角洲則可專注於加工產業以及內河和海運物流鏈。
從開發商角度，Soilbuild國際越南公司市場營銷與租賃主管黃榮俊表示，工業園區產品的創新必須從租戶的實際需求出發。
他說：“對於首次進入越南市場的外國投資者來說，一體化模式有助於減少實施時間和成本。投資者無需自行處理從許可手續、招聘勞動力到準備運營基礎設施的每一步，而是可以選擇由開發商提供端到端支持的模式。”
“在這種情況下，工業園區的價值不再僅僅在於提供多少土地，而在於其能否讓投資者從初始投資到商業運營的過程更快、更高效、更具確定性。”
越南中文社
