在9月29日于胡志明市举行的2026年越南工业地产论坛第二场讨论会上，专家和业内人士表示，执行能力、基础设施整合水平、能源安全以及项目全生命周期支持的质量，正日益成为影响工业园区吸引力的决定性因素。
毕马威越南合伙人黄翠阳表示，在经济增长向好以及全球价值链持续重构的背景下，越南正面临重大机遇，这进一步增强该国在全球制造业网络中的作用。
他说：“越南的竞争力不能再仅仅从规模、成本优势或低成本劳动力来审视。围绕可持续性、人工智能、自动化和真正经济效率的新要求，正促使人们重新思考工业园区产品如何开发和交付。”
因此，讨论聚焦于三个关键问题：投资者在选择制造地点时真正看重什么，工业基础设施产品需要如何演进，以及什么决定企业的经济效率。
黄翠阳还表示，除了现有优势外，越南仍需解决审批速度、行政程序和能源基础设施方面的延误问题。政府主管部门、基础设施开发商和投资者之间的密切协调，对于增强越南竞争力至关重要。
从工业地产咨询角度来看，第一太平戴维斯越南工业服务部董事兼主管约翰·坎贝尔表示，随着越南迈向更高价值环节，制造商选择地点的标准也在变化。
坎贝尔表示：“关键不在于土地本身，而更多在于执行的确定性。关于执行确定性，我想强调三个关键因素。第一是速度与执行，包括电力容量以及从获得许可到投产所需的时间。这些都是重要因素，也是为什么过去八年我们看到能够立即投入使用的现成厂房越来越受欢迎。”
第二是运营确定性，包括熟练劳动力供应、港口和基础设施通达性，以及与能在交易完成后继续提供及时支持的开发商或业主合作，因为这可能是长达50年的合作关系。
第三是面向未来的确定性。坎贝尔表示，制造商关注某一地点是否有扩张空间，以及未来20至30年明确的能源和电力路径，因为制造业正变得越来越能源密集。
坎贝尔补充说：“当可持续性能解决真实商业问题时，它在商业上就是合理的。未来5年，拥有精密总体规划、将制造、物流和服务连接起来的综合性生态工业园区，将成为吸引高价值外国投资进入越南的明显赢家。”
IMG福东首席执行官阮友识结合自2018年以来在隆安开发和运营工业园区的经验表示，传统工业园区模式正逐渐失去竞争优势。
阮友识认为，市场正从基于提供工业用地能力的竞争，转向基于满足投资者实际需求能力的竞争。
他说：“IMG福东目前专注于两大类解决方案。第一是确保可立即使用的技术基础设施，包括配备22千伏和110千伏变电站的电力系统、现场清洁水处理厂以及完整的废水处理系统，使二级投资者能够接入基础设施并实施项目。”
他补充说：“第二是增强运营能力和投资者支持。我们的内部人员被组织起来直接协助企业办理法律手续，从而缩短从获得许可到工厂正式投产的时间。”
阮友识表示，随着各工业园区基础设施日益趋同，在项目实施和运营全过程中为投资者提供直接支持的能力将成为重要竞争优势。
清清功工业房地产公司首席执行官阮清章从实际开发经验的角度审视工业园区模式的转型。
他表示，过去的工业园区通常开发在已有劳动力池或本地原材料来源的地区，以服务特定投资者群体。
他补充说：“然而，新一轮投资对基础设施整合的质量和水平提出了更高要求。因此，下一代工业园区需要结合绿色技术基础设施、可再生能源和一体化物流，同时为工人创造适宜的生活环境和配套设施，以确保长期稳定运营。”
从构建工业生态系统的角度来看，KN控股副总经理阮俊英表示，向下一代工业园区模式转型不可避免，但关键问题是明确每个工业园区的角色，以高效利用资源。
据他介绍，越南目前约有478个工业园区，总规划面积约15万公顷。到2030年，园区数量预计将达到约600个，总面积约18万公顷，相当于新增3万公顷。
阮俊英说：“在发展过程中，如果每个工业园区都试图整合所有可能的功能，资源可能会变得分散，开发模式也可能过于铺开。相反，我们需要构建一个角色明确分化的生态系统。”
“对于服务高科技和半导体产业的工业园区，重点应放在大容量、高稳定性电力供应和严格的废水处理系统上。同时，服务食品加工和轻工业制造的工业园区应优化选址，靠近原材料来源和物流路线。”
这种角色分化还需要在区域层面加以考虑。阮俊英表示，胡志明市在高科技和服务业方面具有优势；巴地头顿，尤其是富美，在重工业和深水港方面实力较强；而西宁和湄公河三角洲则可专注于加工产业以及内河和海运物流链。
从开发商角度，Soilbuild国际越南公司市场营销与租赁主管黄荣俊表示，工业园区产品的创新必须从租户的实际需求出发。
他说：“对于首次进入越南市场的外国投资者来说，一体化模式有助于减少实施时间和成本。投资者无需自行处理从许可手续、招聘劳动力到准备运营基础设施的每一步，而是可以选择由开发商提供端到端支持的模式。”
“在这种情况下，工业园区的价值不再仅仅在于提供多少土地，而在于其能否让投资者从初始投资到商业运营的过程更快、更高效、更具确定性。”
（编译：Cici；审校：Ken；来源：越南中文社yuenan.com）
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