越南多位房地產與金融領域專家近日分析，房價難以回落的主要原因在於開發成本居高不下，其中土地成本與徵地拆遷費用佔比最大。原越南財政部價格市場研究院院長吳智龍（Ngô Trí Long）副教授指出，房地產售價包含土地、徵地拆遷、貸款資金、法律手續、基礎設施、稅費、銷售費用以及企業投資所需的最低利潤等多項成本，土地成本在城市和基礎設施發達地區尤其龐大。
吳智龍表示，當地價上漲時，企業只有三種選擇：提高售價、壓縮利潤或停止推進項目。如果售價不足以覆蓋成本和風險，新增供應就會被推遲或收窄，這正是房價難以回落的原因。他同時指出，房地產價格還受供需、購買力、收入、信貸、利率、規劃、項目質量和實際使用需求影響，法律透明、基礎設施完善、靠近就業與服務且面向真實居住需求的產品更能保值，而依賴投機預期或高財務槓桿的產品將承受出清壓力。
EZ房地產投資與發展股份公司總經理範德鑽（Phạm Đức Toản）認為，當前項目推進的主要困難之一是手續繁多，多數項目需兩輪徵求廳局和地方意見；在徵地拆遷階段又出現土地定價、項目內公共土地以及向居民追加徵地費用等障礙。他表示，多地住宅和城區項目審批覆雜，導致項目擱置多年、產品無法進入市場，造成供應稀缺和供需錯配，進而推高房價並使其難以回落。
TS Cấn Văn Lực也認為成本負擔是房價難降的直接原因。他指出，土地和徵地拆遷費用佔比日益增大，特別是新土地價格表接近市場價後，財務義務大幅上升；建築材料價格、人工成本和銀行貸款利息同時攀升，疊加推高項目開發總成本，這些支出最終都轉嫁到售價上。
Savills胡志明市研究與諮詢副總監高氏清香（Cao Thị Thanh Hương）表示，售價與真實購房者支付能力之間的差距處於高位，住房需求並未消失，但借貸成本高使買家更為謹慎。Savills數據顯示，2026年第二季度胡志明市80%的一手公寓價格已超過每平方米1億越南盾，而全市場吸納率降至約32%，並繼續承受較大壓力。她指出，開發商目前優先維持掛牌價，通過利率支持、固定利率貸款方案、本金寬限期、快速付款折扣和延長付款進度等財務政策支持買家，而非直接降價。
高氏清香預計，未來6至12個月整體價格水平難以大幅下降，因為開發商自身也承擔較大的資金成本，但項目之間的分化可能更加明顯：位置、法律和開發商信譽較好的項目有望保持穩定，競爭力較弱或依賴槓桿的產品則面臨調整壓力；若有調整，更可能以逐個項目、通過銷售政策的方式進行，而非下調掛牌價。
在政策層面，越南政府總理黎明興（Lê Minh Hưng）在10月18日下午國會第十六屆第二次會議社會經濟形勢小組討論中表示，政府正按中央和國會要求堅決降低經濟投入成本，包括土地和房地產價格，並推動社會住房和租賃住房發展，使房價尤其是公寓價格趨於下行。他還表示，國會通過修訂後的《土地法》後，國家將有力調節土地價格並由國家決定地價，土地和房地產價格必將下降。
越南中文社
