越南多位房地產與金融領域人士近日分析房價成本構成時指出，土地成本在售價中佔比很大，疊加材料、人工、貸款利息和行政手續等費用，是房價難以回落的主要原因。這一判斷出現在市場供應收緊、購房者承受能力受到關注的背景下。

原越南財政部價格市場研究院院長吳智龍（Ngô Trí Long）副教授分析，房地產售價包含土地、徵地拆遷、貸款資金、法律手續、基礎設施、稅費、銷售費用以及企業投資所需的最低利潤等多項成本。其中土地成本通常佔比很大，在城市和基礎設施發達地區尤為明顯。他表示，土地成本上升後，企業只有三個選擇：提高售價、壓縮利潤或停止開發項目；若售價不足以覆蓋成本和風險，新增供應就會被推遲或收窄，這是房價難降的原因之一。

吳智龍還指出，房地產價格同時受供需、購買力、收入、信貸、利率、規劃、項目質量和實際使用需求影響。他稱，遠離居民區、缺乏基礎設施、不產生現金流、僅因規劃傳聞而購入的地塊仍可能大幅貶值；法律手續不完整、質量低或超出購房者支付能力的項目，也不會僅因土地價格表上調而保值。他認為，法律透明、基礎設施完善、靠近就業和服務的房產更能保值，依賴投機預期或高財務槓桿的產品將承受出清壓力。

EZ房地產投資與發展股份公司總經理範德鑽（Phạm Đức Toản）表示，當前開發項目的主要困難之一是手續繁多，多數項目需兩輪徵求廳局和地方意見；徵地拆遷階段又出現土地定價、項目內公共土地以及向居民追加徵地費用等障礙。他稱，多地住房和城區項目審批覆雜，導致項目擱置多年、產品無法入市，造成供應稀缺和供需錯配，進而推高房價並使其難以下降。

越南投資與發展銀行（BIDV）首席經濟學家、博士 Cấn Văn Lực 也認為，成本負擔是房價難降的直接原因。他指出，土地和徵地拆遷費用佔比越來越大，尤其是新土地價格表接近市場價後，財務義務驟增；建材價格、人工成本和銀行貸款利息同時攀升，共同推高項目開發總成本，這些支出最終都計入售價。

世邦魏理仕（Savills）胡志明市研究與諮詢副總監高氏清香（Cao Thị Thanh Hương）表示，售價與自住購房者支付能力之間的差距處於高位。需求並未消失，但借貸成本高使購房者更謹慎，尤其是許多新產品價格超出使用槓桿客戶的財務能力。她援引 Savills 數據稱，2026 年第二季度胡志明市 80% 的一手公寓價格已超過每平方米 1 億越南盾，而全市場吸納率降至約 32%，並繼續承壓。

高氏清香稱，開發商目前優先維持掛牌價，通過利率支持、固定利率貸款方案、本金寬限、快速付款折扣和延長付款進度等財務政策幫助購房者，以減輕現金流壓力而不直接影響項目價格水平。她預計未來 6 至 12 個月整體價格難大幅下降，但項目間分化可能更明顯：位置、法律和開發商信譽較好的項目有望穩價，競爭力弱或依賴槓桿的產品將面臨調整壓力，調整更可能按項目局部出現，並主要通過銷售政策而非下調掛牌價實現。

在政策層面，越南政府總理黎明興（Lê Minh Hưng）在 10 月 18 日下午國會第十六屆第二次會議分組討論經濟社會情況時表示，政府正按中央和國會要求大力降低經濟投入成本，包括土地和房地產價格，並推動社會住房和租賃住房發展，使房價尤其是公寓價格趨於下行。他稱，國會通過《土地法》（修訂案）後，國家將有力調節土地價格、由國家決定土地價格，土地和房地產價格必將下降。