越南房地產市場近期交易放緩、庫存上升，房貸利率仍處高位。據越南房地產協會（HoREA）統計，全國前9個月錄得331,876筆成功交易，其中第三季度較第二季度下降8%。建設部報告顯示，在已上報的34個地方中有27個存在庫存，第三季度約51,950套住房和地塊待售，包括15,319套公寓、17,089套獨棟住宅和19,542塊宅基地；與上一季度相比，宅基地庫存增加75.3%，公寓增加19.5%，獨棟住宅增加11.6%。
在CafeF財經舉辦的一場以房地產週期與投資策略為主題的座談中，AFA集團主席、越南金融顧問社區（VWA）創始主席潘黎成龍（Phan Lê Thành Long）表示，回顧市場歷史，民眾往往在市場過熱、價格高企、情緒亢奮時買房最多，害怕錯過機會推動交易；相反，當市場進入更有利於買家的“買方市場”時，人們反而不願出手。他稱，當前投資或購房決策已不像過去那樣簡單，“只要買房地產就能贏”的時代已經過去。
潘黎成龍提到，許多人尤其是購買缺乏使用價值宅基地的投資者，從2020至2021年至今仍被套牢，甚至去年還有人被建議買入宅基地，至今無法脫手。他認為，不少購房者尚未具備足夠知識和準備，而房地產是難度大、潛在風險多的市場。
REFI首席執行官、VWA專家蘇英雄（Tô Anh Hùng）表示，過去約20年市場經歷多個週期，以往一個週期通常持續7至8年，但2022年至2026年的情況顯示，在各類事件和影響因素變化下，一個週期可能在約3至4年內結束。他認為，這更說明投資者需要理解市場週期並準備相應策略，而不是假定房地產會一直漲價。
蘇英雄指出，當前產品供應量大而利率高，使每次購房決策的成本更高，投資者須更謹慎，並具備基於合適方法的估值能力。他介紹，越南長期流行的估值方法包括比較法，即把待估房產與區域內類似產品對照，這種方法較易應用但存在侷限，銀行通常也需在3至6個月後重新估值；另一種重要方法是現金流折現，其中長期租金漲幅受基礎設施影響較大。他強調，基礎設施改善帶動人口流入、進而推高長期租金只是預期中的可能性，並非必然發生。
在融資方面，蘇英雄稱，有投資者反映去年以6.5%的固定利率借款一年，如今轉為浮動利率後，部分銀行包括大型銀行的優惠利率已升至約10%，利差帶來明顯壓力，令不少首次購房者甚至害怕使用財務槓桿。他認為，槓桿如同廚師用刀，關鍵在於如何使用，需要具備知識以優化槓桿。潘黎成龍則強調，無論使用貸款還是自有資金都須確保財務安全，首先要計算利息成本；若為浮動利率，應預估利率可能上升的幅度，例如初始固定為6%後升至17%至18%時如何應對。他稱，並非人人有能力在一年內支付接近本金五分之一的利息，因此還需確定合適的借款比例，即最優資本結構，而這一問題沒有適用於所有人的統一答案，需視每個家庭的具體情況和風險承受能力而定。
越南中文社
