越南房地產市場的房價構成再度引發討論。原財政部價格市場研究院院長、副教授吳智龍（Ngô Trí Long）分析稱，房地產售價包含多項成本：土地成本、徵地拆遷補償、貸款資金、法律手續、基礎設施、稅費、銷售費用，以及企業願意投資所需的最低利潤。其中土地成本通常佔比很大，在基礎設施發達的城區尤為明顯。
吳智龍指出，當土地成本上升時，企業只有三種選擇：提高售價、壓縮利潤或停止開發項目。如果售價不足以覆蓋成本和風險，新增供應就會被推遲或收窄，這也是房價難以回落的原因之一。他還表示，房價同時受供需、購買力、收入、信貸、利率、規劃、項目質量和實際使用需求影響；法律手續不完整、質量低或超出買家支付能力的項目，不會僅因土地價格表上調而保值。
EZ房地產投資與發展股份公司總經理範德鑽（Phạm Đức Toản）表示，當前開發項目的主要困難之一是手續繁多，多數項目需經廳局和地方兩輪意見徵詢；徵地拆遷階段又出現土地定價、項目內公共土地以及向居民追加徵地費用等障礙。他認為，多地住宅和城區項目審批覆雜，導致項目擱置多年、產品無法入市，造成供應緊缺和供需錯配，推高房價並使房價難以回落。
TS Cấn Văn Lực也認為成本負擔是房價難降的直接原因。他指出，土地和徵地拆遷費用佔比越來越大，尤其是新土地價格表接近市場價後，企業的財務義務大幅增加；建築材料價格、人工成本和銀行貸款利息同時上漲，疊加推高項目開發總成本，這些支出最終都計入售價。
Savills胡志明市研究與諮詢部副總監高氏清香（Cao Thị Thanh Hương）表示，售價與自住買家支付能力之間的差距處於高位。需求並未消失，但借貸成本高使買家更為謹慎，尤其是依賴槓桿的客戶。Savills數據顯示，2026年第二季度胡志明市80%的一手公寓價格已超過每平方米1億越盾，全市場吸納率降至約32%，並繼續承壓。
在房價難降的背景下，開發商多選擇維持掛牌價，通過金融政策支持買家，包括利率支持、固定利率貸款方案、本金寬限、快速付款折扣和延長付款進度。高氏清香預計，未來6至12個月整體價格難大幅下降，但項目間分化可能更明顯；若有調整，更可能按項目局部進行，並主要通過銷售政策而非下調掛牌價實現。
越南政府層面也在討論降低房地產成本。10月18日下午，越南國會第十六屆第二次會議分組討論經濟社會形勢時，政府總理黎明興（Lê Minh Hưng）表示，政府正落實中央和國會要求，堅決降低包括土地和房地產價格在內的經濟投入成本，並推動社會住房和租賃住房發展，使房價尤其是公寓價格趨於下降。他還稱，國會通過《土地法》修訂草案後，國家將有力調節土地價格，土地和房地產價格定會下降。
越南中文社
