在胡志明市剛剛舉行的企業家咖啡節目中，胡志明市企業家協會副主席潘廷慧提出了胡志明市和河內公寓價格增長過快以至於“令人驚訝”的問題。
他說：“最近高端房地產價格增長令人驚訝，以前在胡志明市有一些公寓我們‘猶豫、觀望’時每平方米只有10億越南盾，但現在每平方米50億越南盾卻無法觸及。”
在河內，潘先生舉例說，市中心的一些公寓價格超過每平方米100億越南盾。
作為座談主持人，潘先生比喻說，以前只有河內古街或同起街的土地才有每平方米數十億的價格，沒想到現在“雲端住宅”，即高層公寓也價格…高不可攀。
解釋這個問題時，胡志明市房地產協會副主席黎友義認為，這是從2019-2020階段就已經“預測”到的後果，當時獲批的項目數量屈指可數。
如果那個階段沒有批准項目，後果很明顯是五年後嚴重供應短缺。
這導致一個令人擔憂的現實是，市場推出的項目無論價格多高都能售罄，因為市場沒有競爭者，供應嚴重短缺而需求仍然很高。
此外，一些買家購買但沒有居住需求，因為他們已經有房子，而有居住需求的人卻沒有合適的房子可買。
黎先生提到的下一個問題是土地使用費過高，甚至收取額外的土地費（罰款利息），因為儘管多年來未完成土地財務義務，但評估單位害怕出錯、害怕責任…不敢批准項目。
黎先生認為，如果能夠解決上述問題，重新啟動項目，多樣化細分市場，將帶來市場房價的多樣化，避免市場上產品“壟斷”的情況。
談到高聳的房價，Cấn Văn Lực博士（政府總理政策諮詢委員會委員）認為，在過去導致房價高漲的原因中，有大城市供應短缺的原因。
此外，還有其他原因，如流程和程序導致官員害怕出錯、害怕責任…不敢批准項目，但這個問題正在改善。
讓這位專家“擔憂”的是有太多高端公寓，導致供應失衡持續。
黎先生強調，一些投資者在推出產品時設法推高價格、哄抬價格，導致整個區域的價格普遍上漲。
他說：“一個投資者推出高端房地產產品時，開始設法推高價格，導致整個區域、其他項目的價格普遍上漲。我們非常不同意一些投資者推出產品、哄抬價格，導致過去一段時間房地產價格上漲。”
黎先生說“請允許不點名”，但確切知道每個項目、每個投資者在哄抬價格。“房地產哄抬價格很嚴重”，黎先生多次強調。
市場存在一個現實情況，高達86%的房地產買家在一年內就轉讓了，即只是投機、短線操作。
也有地價隨著新地價表上漲的原因，但地價只佔每個項目總成本的25-30%，其餘70%是其他成本。
最後，黎先生指出有中介“做這做那”影響市場的現實…
土地使用費計算方式如何推高胡志明市公寓價格？
胡志明市房地產協會最近向國會提交文件，對國會關於規定一些解決土地法執行中困難和障礙的機制和政策的決議草案提出補充意見。
在最近向國會提交的補充意見文件中，胡志明市房地產協會再次認為，胡志明市公寓價格高漲的問題在於按照地價表乘以地價調整係數（K係數）的方式確定土地使用費。因為用這種方式計算，企業必須繳納的土地使用費非常高，從而推高公寓價格。
具體來說，胡志明市房地產協會舉例說明在守德市（原）阮獻路的一塊1公頃土地，地價表為5660萬越南盾，當前K係數約為1.4倍，相當於地價8000萬越南盾/平方米。
如果應用“剩餘方法”計算土地使用費，如胡志明市農業與環境局已計算，同樣1公頃面積，土地使用係數7倍，當前公寓價格為5000萬越南盾/平方米，減去銷售、建設等費用後，價值僅為約3500萬越南盾/平方米。
顯然，如果應用“剩餘方法”，剩餘價值僅為約3500萬越南盾/平方米，而按照上述分析的地價表乘以地價調整係數計算為8000萬越南盾/平方米，高出2.28倍。因此，為了避免虧損，企業被迫將售價推高到超過1億越南盾/平方米。
越南中文社
