商業公寓供應量創五年新高
根據越南房地產市場研究與評估院（VARS IRE）的數據，2025年商業公寓供應量達到12.8萬套新產品，較2024年增長88%。供應量不僅在數量上增加，還在質量上有所提升，出現了綜合城市和配套設施同步發展的項目。
此外，來自庫存量和投資者轉售產品的供應使市場總供應量顯著增加。預計2026年房地產市場總供應量將達到約20萬套產品。
由Savills越南公司剛剛發佈的市場報告也顯示，河內市和胡志明市的商業公寓供應量創下近五年最高紀錄，售價保持上漲趨勢。
在2025年第四季度，河內市商業公寓的初級售價約為每平方米1.02億越南盾，價格在40億越南盾及以上的產品佔比較大。
同樣，在胡志明市，商業公寓售價繼續維持在高位，價格超過每平方米1.1億越南盾的產品約佔新供應量的56%，而價格低於每平方米5000萬越南盾的公寓僅佔市場供應量的約12%。
Savills河內公司研究與諮詢部高級總監杜秋恆女士預測，2026年河內市商業公寓供應量將達到約1.84萬套，主要屬於A類和B類細分市場。
而在胡志明市，2026年至2028年期間的新商業公寓供應量將達到約5.8萬套，其中東部地區約佔整個市場供應量的50%。
售價難以大幅下降
在與《青年在線》的交流中，越南房地產協會副主席阮文定博士表示，2026年第一季度的交易量有所停滯，原因是自2025年底以來購房貸款利率快速上升。
然而，商業公寓售價難以大幅下降，因為過去一段時間內投入成本全面上漲。剛剛解除障礙並投入實施的項目已經擱置了相當長時間，因此項目成本大幅增加，項目土地成本也上漲了20-30%。這加上材料和勞動力成本的上漲，導致房屋售價難以大幅下降。
持相同觀點，DTJ投資與分銷股份公司主席阮國慶先生認為，商業公寓售價居高不下，部分原因是市場上出售的產品是多年來的庫存，項目開發成本較高。
此外，儘管供應量增加，但項目開發位置位於市中心或鄰近市區的區域，其項目開發成本也更高。
阮國慶先生預測，短期內商業公寓售價不會大幅下降，但在中長期內，隨著供應量增加和需求壓力減小，商業公寓售價肯定會下降。
從2027年初開始，大量供應將迫使投資者通過削減投資成本、降低售價、增加折扣和提供購房利率支持來競爭銷售。
VARS IRE最近發佈的市場報告也認為，由於投入成本上漲，商業公寓售價難以大幅下降。
具體來說，土地成本目前佔項目總開發成本的30-40%，並且隨著新土地價格表的實施呈強勁上漲趨勢。在這種結構下，當土地價格上漲約20%時，項目開發成本可能至少增加6-8%。一些在長時間“擱置”後重新啟動的項目，其土地使用費是原來的1.5-3倍。
此外，建築成本上漲約8-12%，加上因利率上漲約2%而增加的財務成本，導致項目總開發成本上漲約1.6-2.7%。現實迫使投資者不得不提高售價，儘管流動性壓力日益增大。
在當前背景下，許多投資者已主動實施刺激需求的政策，如利率優惠（固定或設定購房利率上限）、延長支持時間、增加提前付款方案的折扣以吸引資金。
VARS IRE建議投資者需要以更實質性的方式改變市場策略。評估產品“便宜”或“昂貴”不應僅基於售價，而應結合區域平均水平、現金流能力、投資回收期來考慮。
市場已不再適合短期投資策略，而是要求中長期視野，與實際使用價值和財務效益相結合。因此，投資者應優先考慮能夠產生現金流、位於基礎設施連接明確、法律透明且由信譽良好的開發商開發的產品。
同時，應限制使用高財務槓桿，並確定足夠長的投資策略。對於未來形成的項目，持有時間應至少確定為3-5年，直到項目完成並投入運營。
越南中文社
