越南房地產研究與培訓學院院長阮德立在與《青年報》就執行自2026年3月1日起生效的第357/2025號法令（關於住房和房地產市場信息系統與數據庫建設與管理的規定）進行交流時提出了這一觀點。

* 您認為，擁有一個由國家管理的完整住房和房地產市場信息系統與數據庫將對市場發展產生何種影響？

– 政府已要求建設部自3月1日起開展住房和房地產市場信息與數據的建設與管理工作。這對未來幾年房地產市場的發展產生積極影響，有助於市場更健康發展。

過去一段時間，土地管理局（農業與環境部）已在全國範圍內對地塊進行標識，這是完善由國家管理的住房和房地產市場數據庫的重要基礎。在獲得完整的房地產市場信息系統與數據後，國家將更準確地管理和調控市場。

目前土地和住房數據較為分散，住房和房地產市場管理機構不掌握土地數據，而農業與環境管理部門則管理土地，因此數據不統一，這給房地產市場管理工作帶來困難。

政府要求建設部、相關部委行業和地方共享土地、住房、房地產稅收和信貸數據，將有助於統一市場數據，克服當前信息分散的狀況。

而為每個地塊、每套房屋分配電子標識碼，將有助於國家管理機構根據實際數據輕鬆更新房地產價格表，市場調控政策將更及時、更迅速，克服長期以來政策發佈的滯後性。

對房地產中介公司、個人中介以及住房項目管理與運營機構進行電子標識，將有助於管理機構掌握充分信息以管理市場。住房項目中的私下買賣、預售、投機、囤積和擾亂市場的行為將逐步減少。

* 為了房地產市場透明化，政府還指示在交易時必須為每套房屋、每個地塊分配電子標識碼，並在國家管理機構門戶網站上公開，這將如何控制市場上的交易？

– 當每個房地產整合了法律信息、售價、位置、面積等信息並在國家機構門戶網站上公開時，將提高每筆交易的透明度。購房者將得到更好的保護。

首先，市場上交易的房地產的法律方面將受到國家管理機構的更嚴格監督。

根據政府規定，地方建設管理機構將在住房項目具備未來形成房屋銷售條件通知時，為每個公寓住房項目、城市開發區項目、居民區開發項目分配電子標識碼。因此，只有具備法律條件的項目才能獲得電子標識碼用於買賣和交易。

在每筆房地產交易過程中，還將分配一個與所有者關聯的電子標識碼。該標識碼將包含房屋和地塊的全部法律信息、面積、位置、售價。房地產在多次買賣中的數據也將更新到標識碼中。

對於單獨住房在交易、轉讓、過戶時，國家管理機構也將為每套房屋分配單獨的電子標識碼。這樣，購房者在交易時可以完全放心其法律性質。

* 對於房地產市場上的中介活動，您是否認為將不再存在中介利用市場信息缺乏來哄抬價格、推高價格、擾亂市場的情況？

– 有了數據，中介、交易平臺、項目投資者的所有活動都與每個組織、個人的標識碼關聯，因此如果違規完全可以處理。

交易平臺和個人中介通過標識碼進行管理，因此如果中介發佈尚未完善法律手續、不具備售房條件的房地產信息，管理機構將根據每個房地產的電子標識碼、每個交易平臺、每個個人中介的標識碼來糾正和處理違規行為。

此外，根據《房地產經營法》，每年進行超過10筆房地產交易的個人必須成立企業，註冊房地產經營活動並繳納企業所得稅。這樣，單獨的中介個人將無法利用信息缺乏來推高價格、謀取利益。

律師阮海龍（胡志明市律師團）：

民眾需要更便利地獲取住房信息

根據第357號法令，民眾想要了解項目以便選擇購買時，必須按照模板填寫信息並提交到公共服務門戶，等待獲取與項目相關的信息。這是一個行政程序（即使是電子執行）並等待信息提供結果。提供的信息可能處於基本水平，如項目進展到哪一步、是否具備開盤條件等。

而購房者需要更多信息，如：項目是否在某處抵押、項目的法律進展如何、投資者的財務能力如何、同時開展多少個項目、項目如何籌集資金、項目是否有違規等。當了解這些信息時，購房者就有條件在不同項目之間權衡選擇購房。

因此，我認為國家需要完善規定和機制，讓民眾能夠便利地獲取項目和房地產市場的信息與數據。獲取這些信息有利於民眾消除風險，選擇良好的住房和房地產產品。

可以研究讓民眾通過VNeID電子標識賬戶來訪問和獲取項目、住房信息，而不是必須填寫表格提交併等待。同時，民眾可以查看的信息字段應足夠廣泛，以便民眾在購買項目住房時做出準確選擇。

黃秋恆女士（建設部住房與房地產市場管理局副局長）：

“數據確保充足、清潔、活躍、可在機構間共享”的標準

為了執行政府關於住房和房地產市場信息系統與數據庫建設與管理的第357號法令，建設部將首先建設滿足國家標準和技術規範的住房和房地產市場信息系統軟件，確保與相關信息系統集成和共享數據的能力。該軟件系統將在現有軟件系統的基礎上進行升級建設。

建設部將與相關部委行業和諮詢單位坐下來，讓各方能夠相互共享和連接數據。對於地方，部已為所有34個省和直轄市分配賬戶，部也支持、指導和督促地方將住房和房地產市場數據更新到系統中。

除了完善住房和房地產市場信息系統與數據外，總理正在堅決指導主管部牽頭建設由國家管理的集中房地產和土地使用權交易中心（集中房地產交易平臺）。建設部正在按照程序開展相關手續，提交給有權機構頒佈。

需要多年時間完善數據

據越南房地產研究與培訓學院院長阮德立表示，世界許多國家的經驗表明，需要多年時間才能完善房地產市場信息與數據。中國花了10年時間完善房地產市場信息與數據。

而越南，在當前技術發展有利的條件下，建設住房和房地產市場信息系統與數據的時間將更短。

標識碼——投機投資者和中介的剋星

當每個房地產產品、項目和從業人員獲得“電子身份證”時，購房者將更方便地瞭解和檢查產品的“來歷”以便選擇購買。

以往，在項目中尋找和購買住房時，購房者通常處於弱勢地位。實際上，購房者容易被引導進入“幽靈”項目、“吹噓”項目……然後遭遇不利。

典型案例如阮氏雲慶女士在舊平政郡購買公寓，已收房超過10年但仍未獲得房產證。原因是投資者在項目建成時已將大部分公寓抵押給銀行，而慶女士和許多居民無法知曉。

又如陳月平女士在守德郡一個公寓項目支付定金購買公寓，受到“中介”天花亂墜的宣傳。然而，到了收房期限，平女士才得知有許多人像她一樣支付了定金，而投資者讓購房者抽籤選擇公寓。

以上兩個案例只是購房者遇到的眾多風險中的例子。儘管近年來房地產經營規定日益嚴格，以確保市場透明，保護購房者。

然而，實際上許多投資者與“中介”系統仍然設法“鑽法律空子”，通過“變相”方式如：簽訂保留協議、中介協議、諮詢協議……來代替定金協議、買賣協議，以早期籌集資金。

使用同一生態系統中的多個不同法人實體，以“產品諮詢”、“證明財務能力”的名義收取資金。當發生糾紛時，購房者難以證明中間法人與投資者之間的聯繫，導致不知“找誰負責”的狀況。

更狡猾的是，有案例中投資者要求客戶向銀行（與投資者有關聯）貸款支付定金，導致購房者陷入既負債又手中無資產的境地。

然而，第357號法令通過為每個房地產產品、項目和中介分配住房電子標識碼的機制，將有助於為住房項目“建立全面身份證”，確保數字管理並保護購房者權益。

據黎成貿易建築有限公司總經理黎友義表示，第357號法令通過透明的數字管理機制，將有助於“分流”信譽良好、承諾質量和進度的項目。

“這將是有效的工具，迫使投資者認真實施項目，迫使從業人員提供實質性諮詢。這一工具與嚴格、及時的制裁措施將迫使他們遵守規則，難以做錯，給購房者帶來風險……”黎義先生說。