“我的農業用地位於住宅規劃區內，想要分割土地必須確保最小面積是多少？”
如果是住宅用地，分割土地的最小面積是多少？我聽說我所在地區規定住宅用地至少40平方米才能分割，這個規定符合《土地法》嗎？”，一位讀者問道。
據胡志明市法律大學講師吳家煌碩士介紹，實際上，將大面積土地分割成多塊小面積土地的需求非常普遍：父母想將土地分給子女、出售部分土地、改變部分土地的用途等。
然而，如果分割後各塊土地的面積過小，職能部門將拒絕處理。
存在爭議的土地可以分割嗎？
不少民眾認為，只要擁有土地使用權證書，就可以分割土地進行贈與、轉讓，因此當職能部門拒絕辦理手續時，交易被迫停止，導致糾紛。
因此，正確、全面地理解土地分割的規定對於保障合法權益和避免法律風險是必要的。
土地分割是指土地使用人請求國家主管機關將已頒發證書的一塊土地分割成兩塊或多塊新土地。
根據2024年《土地法》第220條，可分割的土地必須擁有以下證書之一：土地使用權證書、房屋所有權和住宅用地使用權證書，或土地使用權、地上附著物所有權證書（統稱為證書）。
同時，該地塊必須仍在使用期限內，不存在爭議，未被查封以保證判決執行，且未採取臨時緊急措施。
如果土地存在爭議，但各方明確了爭議的面積和邊界，則無爭議部分仍允許分割。
特別是，分割後的土地必須擁有通道，並能連接到其他基礎設施，如供排水和電力。如果土地使用人預留部分土地作為通道，則不得改變該通道部分的土地使用目的。
重要的是，分割後形成的土地必須確保符合當地關於正在使用的土地類型規定的最小面積。如果新形成的土地或分割後剩餘部分的面積小於最小標準，職能部門將不予辦理分割手續。
例外情況是，分割後面積小於最小標準仍可分割。分割後小於標準的土地必須與相鄰土地合併。
土地分割條件已放寬
2024年《土地法》授權省級人民委員會根據法律規定和當地風俗習慣，頒佈各類土地分割、合併的條件和最小面積規定。
因此，各省的分割標準和條件將有所不同。例如，胡志明市有2024年第100號決定，規定住宅用地分割的最小面積按三個區域分別為36平方米、50平方米和80平方米（見下方框）。
而在其他地方，如芹苴市，根據該市人民委員會2025年第44號決定，對於坊的最小面積為40平方米，對於鄉為60平方米。
2026年1月1日，國會第254號決議生效，其中關於土地分割的內容已得到補充和明確。
關於分割后土地必須擁有通道的條件，《土地法》及指導文件規定，土地必須與連接公共交通道路的通道相鄰。
第254號決議規定，土地與連接公共交通道路的通道相鄰，或經相鄰土地使用人同意通行以連接公共交通道路。
此前，《土地法》第120條強制要求民眾若想改變部分土地的用途，必須分割土地。
例如，民眾有150平方米的多年生作物用地，想將其中的70平方米轉為住宅用地建房。此人必須將土地分割成2塊（可能一塊70平方米，一塊80平方米），然後才能改變70平方米土地的用途建房。
如果該民眾的土地所在地規定分割后土地的最小面積為80平方米及以上，則這種分割和改變70平方米用途的操作將無法進行。
這導致了許多行政手續和測量費用。如果必須改變整塊土地的用途建房，則土地使用費會大幅增加。
如今，上述第254號決議不再強制要求土地使用人在改變部分土地用途時必須分割土地。
對於上述擁有150平方米土地的民眾，則無需分割土地，只需將70平方米轉為住宅用地建房即可。職能部門將在證書上記錄這部分土地的用途變更。
第254號決議的規定克服了上述困難，幫助民眾更便利地將土地用途轉為住宅用地以合法建房，減少違規行為，並提高國家土地管理效率。
該規定也為家庭和個人從事農業生產創造了便利條件，並符合土地多用途結合使用的導向。
根據胡志明市人民委員會2024年第100號決定，區域1：第1、3、4、5、6、8、10、11郡，舊郡如舊邑、平盛、富潤、新平、新富，分割土地的最小面積為36平方米，臨街寬度和深度不小於3米。
區域2：第7、12郡，平新郡，守德市及舊縣鎮，最小面積為50平方米，臨街寬度和深度不小於4米。
區域3：舊縣如平政、古芝、霍門、芽皮、芹耶（除鎮外），最小面積為80平方米，臨街寬度和深度不小於5米。
對於農業用地：一年生作物用地、其他農業用地，最小面積為500平方米。
多年生作物用地、水產養殖用地、鹽田、集中養殖用地，最小面積為1000平方米才能分割。
越南中文社