“我的農業用地位於住宅規劃區內，想要分割土地必須確保最小面積是多少？”
“如果是住宅用地，分割土地的最小面積是多少？我聽說我當地規定住宅用地至少40平方米才能分割，這個規定符合《土地法》嗎？”一位讀者問道。
據胡志明市法律大學講師、碩士吳家煌介紹，實際上將大面積土地分割成多塊小面積土地的需求非常普遍：父母想將土地分給子女、出售部分土地、改變部分土地的用途等。
然而，如果分割後各塊土地的面積太小，職能部門將拒絕處理。
存在爭議的土地能否分割？
不少民眾認為，只要有土地使用權證書就可以分割土地進行贈與、轉讓，因此當職能部門拒絕辦理手續時，交易被暫停導致爭議。
因此，正確且全面地理解關於土地分割的規定是必要的，以確保合法權益並避免法律風險。
土地分割是指土地使用人請求有權限的國家機關將已頒發證書的一塊土地劃分為兩塊或多塊新土地。
根據2024年《土地法》第220條，被分割的地塊必須具有以下一種證書：土地使用權證書、住宅所有權和住宅用地使用權證書，或土地使用權、附著於土地財產所有權證書（統稱為證書）。
同時，該地塊必須仍在使用期限內，不存在爭議，未被查封以確保執行判決，且未採取緊急臨時措施。
如果土地存在爭議，但各方明確了爭議的面積和邊界，則無爭議的部分仍允許分割。
特別地，分割後形成的各塊土地必須有通道，並能連接到其他基礎設施如供排水和電力。如果土地使用人留出部分土地作為通道，則通道部分的土地用途不變。
重要的是，分割後形成的各塊土地必須確保符合當地關於正在使用土地類型規定的最小面積。如果新形成的土地或分割後剩餘的土地面積小於最小標準，職能部門將不處理分割事宜。
分割後面積小於最小標準的例外情況仍允許分割。分割後小於標準的土地必須與相鄰土地合併。
土地分割條件已放寬
2024年《土地法》授權省級人民委員會根據法律規定和當地風俗習慣，頒佈關於各類土地分割、合併的條件和最小面積的規定。
因此，各省的分割標準和條件將有所不同。例如，胡志明市有2024年市人民委員會第100號決定，規定住宅用地分割的最小面積按三個區域分別為36平方米、50平方米和80平方米（見下方框）。
而在其他地方如芹苴市，根據該市人民委員會2025年第44號決定，最小面積為：坊40平方米，社60平方米。
2026年1月1日，國會第254號決議生效，其中關於土地分割的內容已得到補充和明確。
關於分割后土地必須有通道的條件，《土地法》及指導文件規定土地必須毗鄰連接公共交通道路的通道。
第254號決議規定，土地毗鄰連接公共交通道路的通道，或經相鄰土地使用人同意通行以連接公共交通道路。
此前，《土地法》第120條強制民眾若想改變部分土地的用途，必須分割土地。
例如，民眾有150平方米多年生作物用地，想將其中70平方米轉為住宅用地建房。此人必須將土地分割成2塊（可能一塊70平方米，一塊80平方米），然後才能將70平方米地塊的用途轉為建房。
如果此人的土地所在地規定分割后土地的最小面積為80平方米及以上，則這種分割和改變70平方米用途的做法無法實施。
這導致了許多行政手續和測量費用。如果必須改變整塊土地的用途建房，則土地使用費會大幅增加。
如今，上述第254號決議不強制土地使用人在改變部分土地用途時必須分割土地。
對於上述有150平方米土地的情況，無需分割土地，只需將70平方米轉為住宅用地建房即可。職能部門將在證書上記錄這部分土地用途的改變。
第254號決議的規定克服了上述困難，幫助民眾更便利地將土地用途轉為住宅用地以合法建房，減少違規行為，並提高國家土地管理的效率。
該規定也為家庭戶和個人在農業生產中創造了便利條件，符合土地多用途結合使用的導向。
根據胡志明市人民委員會2024年第100號決定，區域1：第一郡、第三郡、第四郡、第五郡、第六郡、第八郡、第十郡、第十一郡、舊鵝邑縣、舊平盛縣、舊富潤縣、舊新平郡、舊新富郡，分割土地的最小面積為36平方米，臨街寬度和深度不小於3米。
區域2：第七郡、第十二郡、舊平新郡、舊守德市及舊縣鎮，最小面積50平方米，臨街寬度和深度不小於4米。
區域3：舊平政縣、舊古芝縣、舊旭門縣、舊芽皮縣、舊芹耶縣（除鎮外），最小面積80平方米，臨街寬度和深度不小於5米。
對於農業用地：一年生作物用地、其他農業用地，最小面積為500平方米。
多年生作物用地、水產養殖用地、鹽田用地、集中畜牧用地，最小面積為1000平方米才能分割。
越南中文社
